När har jag rätt att frånträda ett förhandsavtal vid köp av bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag uppfattar din fråga som att ni har ingått ett förhandsavtal om köp av en nyproducerad bostadsrätt (ett radhus). Ni skulle nu vilja frånträda avtalet, då ni inte har råd att köpa radhuset, och undrar under vilka förutsättningar ni kan frånträda förhandsavtalet.
Reglering om förhandsavtal för bostadsrätter regleras i 5 kap i bostadsrättslagen (BRL).
Förhandsavtal
Förhandsavtalet är, som ni verkar vara medvetna om, bindande enligt BRL, vilket innebär att ni som förhandstecknare är skyldiga att teckna det efterföljande avtalet, upplåtelseavtalet, som innebär att ni förvärvar radhuset med bostadsrätt. Detta i enlighet med BRL 5 kap 1 §.
Frånträdande av förhandsavtal i enlighet med BRL 5 kap 8 §
Ni som förhandstecknaren kan under vissa förutsättningar ha rätt att säga upp och frånträda förhandsavtalet. Grunderna är tre stycken och framgår av BRL 5 kap 8 § 1 st. Bestämmelsen som aktualiseras är den i 3 st som lyder enligt följande: "Förhandtecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften."
Alltså gäller att om avgiften höjs väsentligt kan ni säga upp avtalet inom 3 månader från den dag ni fick kännedom om den högre uppgiften, vilket oftast är dagen för påskrivande av upplåtelseavtalet (nära den s.k tillträdesdagen). Det är alltså en giltig grund för uppsägning, och ni kan säga upp lägenheten på denna grund utan annan juridisk prövning.
Vad innebär en väsenlig höjning?
I propositionen (förarbetet) prop. 1990/91:92 s. 1879 till BRL uttalas att hänsyn till de andra medlemmarna ska tas och att endast en väsentlig avgiftshöjning ger rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet. Det har sedan överlämnats till rättstillämpningen att avgöra när en avgiftshöjning är sk väsentlig. Den information som bostadsrättsföreningen har lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig.
Inför 1971 års bostadsrättslag uttryckte kommittén i sitt kommittéförslag att en höjning av årsavgiften med 10 % rimligtvis borde medföra en rätt att frånträda ett upplåtelseavtal. Däremot avvisades förslaget med motiveringen att en precisering i frågan inte skulle vara möjlig.
Det som gäller är istället att frågan få avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Rättsläget är alltså inte helt klarlagt.
Min rekommendation
Att försätta sig i en situation av avtalsbrott är inte önskvärt och bör undvikas. Men om det inte kan undvikas rekommenderar jag att ni tar kontakt med bostadsrättsföreningen och eventuellt byggföretaget/byggherren. Påtala vad ni har för avsikt med att häva avtalet, så kan de ge er all nödvändig information som är gällande. En annan rekommendation är att ni kräver full insyn i omförsäljningsprocessen, då ni vill se att bostaden inte säljs till ett orimligt lågt pris. Om ni märker att bostaden säljs till ett mycket lågt pris och den ekonomiska skadan då blir stor, kan ni själva välja att återköpa bostadsrätten.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga trots att rättsläget är oklart i fråga om hur stor höjning av avgiften som utgör en väsentlig höjning, men om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline.
Med vänliga hälsningar
