När föreligger ett dolt fel?
När Olle skulle sälja sitt hus lät han en mäklare sälja villan. Allt var frid och fröjd och han fick ett riktigt bra pris för huset. Ett år senare kontaktar köparen Olle med ett klagomål. Köparen har vid en renovering av badrummet upptäckt fukt och mögel bakom kaklet.
"Jag visste inget om det," säger Olle. "Badrummet renoverades några år innan jag flyttade in, men jag har aldrig haft några problem med det. Det är inte något jag kan ansvara för."
Vem ska ansvara för badrummet?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du vill veta vem av köparen och säljaren som ansvarar för fukt- och mögelskadorna i badrummet. Regler om fastighetsköp finns i jordabalkens fjärde kapitel. Jag kommer därför att utgå från detta i mitt svar.
Fel i fastighet
I det fall en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så är den felaktig (4 kap. 19 § 1 stycket jordabalken). Detta medför att köparen kan göra gällande ett antal felpåföljder. Bland annat kan köparen begära prisavdrag eller, givet vissa omständigheter, häva köpet. Köparen måste dock påkalla felet inom en tioårsperiod från det att denne har tillträtt fastigheten (4 kap. 19 b § jordabalken).
Då några detaljer rörande köpeavtalet inte framgår av din fråga så är det svårt att säga i vilken utsträckning fastighetens standard avviker från vad som har avtalats i det aktuella fallet. Det kan emellertid sägas att en köpare har en rätt att kräva att fastigheten lever upp till, vad som kan betraktas som, normal standard. Det handlar här, framförallt, om vad en köpare kan förvänta sig av fastigheter av liknande skick. Fastigheten ska vara "allmänt funktionsduglig" (NJA 1997 s. 290). Att badrummet har fukt- och mögelskador borde därför kunna sägas avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Bedömningen kommer dock att göras utifrån fastighetens typ, ålder, skick i övrigt med mera.
En köpare får därtill inte åberopa ett fel som denne "borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet" (4 kap. 19 § 2 stycket jordabalken). Detta innebär att säljaren endast ansvarar för fel som inte går att upptäcka, så kallade dolda fel. Detta medför, i sin tur, att köparen har en mycket långtgående undersökningsplikt. Denna omfattar allt som köparen kan upptäcka med hjälp av syn, lukt, känsel eller hörsel. Däremot så behöver köparen, vanligtvis, inte göra några ingrepp i byggnaden vid undersökningen. Köparen ska, till exempel, inte behöva bryta upp kakelplattor, golvbrädor eller liknande vid granskningen.
Vid felsymptom, såsom lukt, fuktfläckar etc., utökas emellertid undersökningsplikten. Skulle köparen känna av en unken doft kan detta, exempelvis, vara ett tecken på fukt- och mögelskador. Då måste köparen kontrollera vad detta beror på. Underlåtelse att göra detta kan innebära att köparen inte lever upp till sin undersökningsplikt och därför inte kan göra några felpåföljder gällande. Att säljaren själv aldrig har märkt av fukt- eller mögelskadorna kan dock tala i köparens favör i det här hänseendet.
Vad som gäller i ditt fall
Vem som ansvarar för felet beror således på omständigheterna i det aktuella fallet. I den mån felet kan betraktas som dolt så är det säljaren som ansvarar för det. I den mån det kan betraktas som upptäckbart för köparen så är det köparen som får åtgärda det på egen hand.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. I det fall något är oklart eller om du har ytterligare funderingar så får du gärna återkomma.
Vänligen,
