När får jag hyra ut en bostadsrätt och hur mycket kan jag ta i hyra?

2017-10-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA
Hej,Funderar på att köpa en bostadsrättslägenhet. Får jag direkt hyra ut den i andra hand? Om jag får det är det tidsbegränsat? Får jag ta ut mer i hyra än den riktiga hyran är? Skall jag begära en depositionsavgift? Finns det färdiga hyresavtal jag kan använda? Ekonomiskt sett, är det något jag ska betala för att jag hyr ut den i andra hand?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer att besvara dina frågor i tur och ordning.

Får man direkt hyra ut bostadsrätten?

En bostadsrättshavare har rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand om bostadsrättsföreningen går med på det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till andrahandsupplåtelsen (7 kap. 10-11 § bostadsrättslagen). Så i första hand bör du vända dig till bostadsrättsföreningens styrelse. Styrelsen har ett intresse av de som äger bostadsrätterna också bor där, vilket betyder att det kan vara svårare att få tillstånd att hyra ut i andra hand om det redan är många andra hands uthyrningar i föreningen.

Om de inte tillåter dig att hyra ut den i andra hand kan du då som sagt vända dig till hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om du har skäl till att hyra ut den i andra hand. Exempel på sådana skäl kan t.ex. vara när bostadsrättsinnehavaren (alltså du som eventuell uthyrare) vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. Andra exempel är om du gör det under en övergångsperiod för att kunna avsluta en tjänst eller om bostadsrätten köpts inför pensionering. Att bara vilja få in pengar i form av hyra är inte ett tillräckligt skäl. I din fråga framgår inte dina eventuella skäl till att hyra ut bostadsrätten så jag kan tyvärr inte ge dig något rakt svar i just ditt fall. Det kan dock vara värt att påpeka att om man hyr ut sin lägenhet utan samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden så kan bostadsrätten förverkas (7 kap. 18 § första stycket, 2p. bostadsrättslagen), det vill säga att bostadsrätten sägs upp med omedelbar verkan och du som ägare måste flytta. Först lämnar dock föreningen en tillsägelse om rättelse, och först om man struntar i detta sägs bostadsrätten upp med omedelbar verkan, och lägenheten ska tvångsförsäljas.

Är sådan uthyrning tidsbegränsad?

Det är fullt möjligt att hyra ut på obestämd tid, kort sagt så får du hyra ut lägenheten så länge som styrelsen medger det.

Vilken ersättning får man som uthyrare ta ut?

Det är lite olika regler om du hyr ut flera lägenheter än två. Jag uppfattar din fråga som att det bara är en enda lägenhet som du eventuellt vill hyra ut. Du har då rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra. Med detta menas att hyran som du tar ut inte får vara "påtagligt högre" än summan av din kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Räntan anses vara skälig om den är högst ett par procent över riksbankens referensränta (som i dagsläget är -0,50 %). Räntan är inte kopplad till de faktiska kostnader du som uthyrare har utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Driftskostnaden är kopplad till de kostnader du som uthyrare faktiskt har kopplat till den bostaden.

Jag hittade ett exempel från regeringens hemsida på en sådan uträkning:
Exempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad.

(3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr

Bör man ta ut en depositionsavgift?

Det förekommer att uthyrare begär en deposition för lägenheten. En deposition finns till som säkerhet för dig som uthyrare ifall hyresgästen skulle skada eller ha sönder något i lägenheten. Depositionsavtalet är ett civilrättsligt avtal och din möjlighet att behålla den innestående summan ni kommit överens om beror alltså på hur det avtalet ni kommit överens om ser ut. Rekommendationen är att en eventuell deposition inte överstiger en månadshyra och att den betalas i samband med undertecknandet av hyreskontraktet. För att du som hyresvärd ska få behålla depositionen vid uthyrningens avslut krävs bevisning, exempelvis i form av skriftlig lista på skador och brister i bostaden vid inflytt och gärna bildbevis vid både in- och utflytt.

Finns det några merkostnader för uthyraren?

Om det står i bostadsrättsföreningens stadgar så har föreningen rätt att ta ut en avgift när lägenheten hyrs ut i andra hand. Denna avgift får vara max 10 % av prisbasbeloppet per år och lägenhet (7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Prisbasbeloppet för år 2017 är 45 700 kr.

Sen kan det även vara bra att veta om att hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad ska beskattas som inkomst av kapital. Skattesatsen på kapitalinkomster är 30 % (65 kap. 7 § inkomstskattelagen). Dock får ett avdrag göras på 40 000 kr per år (42 kap. 30 § andra stycket IL).

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor, om något skulle vara oklart så lämna en kommentar här nedan så svarar jag så fort jag kan!

Med vänliga hälsningar,

Andreas Grundstedt
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?