När får en bostadsrättsförening säga upp en hyresgäst?
Hej!
Min brf hyr ut en lokal sedan 2002-01-01.
I hyreskontraktet står det att hyrestiden är tills vidare med tre månaders uppsägning.
Lokalen används endast som lagerlokal av diverse "skräp" och är i stort behov av renovering.
Nu har vi en annan lokalhyresgäst som vill ta även denna lokal i anspråk.
Vi tycker att lokalen kommer till bättre användning med annan hyresgäst.
Dessutom vill vi höja hyran som är 14.404 kr/år (1.200 kr/mån) för 32,5 kvm.
Kan vi säga upp nuvarande hyresgäst utan speciell anledning eller vad krävs för att kunna byta hyresgäst?
Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår det så önskar du att säga upp den befintliga hyresgästen och istället hyra ut lokalen till en annan hyresgäst, med beaktande av uppsägningstiden. Jag tolkar det vidare som att ni inte avtalat bort något besittningsskydd. Nedan kommer jag att beskriva vad som gäller för uppsägning av lokalhyresgäst och ge några punkter ni bör beakta.
Indirekt besittningsskydd
Det indirekta besittningsskyddet innebär att om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden.
En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte
- hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
- hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.
Det framgår av din fråga att hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, varför ett indirekt besittningsskydd aktualiseras för hyresgästen.
Nedan följer punkter som är viktiga att ta hänsyn till vid uppsägning, följt av min bedömning av ditt fall.
Guide för uppsägning:
1. Ge hyresgästen, i samband med uppsägningen, underrättelse om att denne har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling, om denne inte vill flytta utan ersättning. Denna underrättelse krävs för att uppsägningen ska vara giltig.
2. Dubbelkolla hyresavtalet med uppsägningen så att det är samma bolag eller person som dessa riktar sig till. Ibland kan en privatperson stå på hyresavtalet trots att bolaget nyttjar lokalen.
3. Hyreslagen reglerar på vilket sätt en uppsägnings ska göras. Huvudregeln är att den som vill göra en uppsägning ska leta upp motparten så att uppsägningen kommer motparten till handa. Skriftlig uppsägning ska alltså delges hyresgästen. Uppsägningen görs på avsändarens risk. Detta innebär att avsändaren (hyresvärden) bör försäkra sig om att uppsägningen är ställd till rätt person och att denne får ta del av uppsägningen. Många använder sig av delgivningsfirmor för att delge en uppsägning.
4. Ange en tydlig avsändare av uppsägningen.
5. En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Det innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust (skadestånd) som hane eller hon du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. Frågan om skadestånd prövas av tingsrätten. För att få rätt till skadestånd måste lokalhyresgästen ansökt om medling till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen.
Hyresvärden måste ange sakliga skäl för uppsägning av hyresavtalet. Hyresgästen har på grund av sitt besittningsskydd rätt till ersättning för den ekonomiska förlust han eller hon lider genom att de blir tvungna att flytta. Besittningsskyddet innebär att det är tillräckligt att hyresgästen kompenseras i form av skadestånd för åsamkad förlust till följd av uppsägningen. Det är tillräckligt att hyresvärden anvisar till en annan godtagbar lokal för att hyresgästen inte ska kunna rikta något skadeståndskrav eller något annat krav. Det krävs således inte att det är hyresvärden själv som hyr ut lokalen. För att lokalen ska vara godtagbar som ersättningslokal måste den uppfylla vissa krav i fråga om läge, storlek, utformning och standard, som är skälig i förhållande till den tidigare lokalen hyresgästen hyrt. I praktiken innebär det att hyresgästen ska i fortsättningen kunna bedriva samma verksamhet i den nya lokalen som i den i föreningens, under ungefär samma förutsättningar. Det finns däremot inget krav om att hyran ska vara samma för den nya lokalen (mer än att hyran måste vara marknadsmässig).
Möjlighet att undgå det indirekta besittningsskyddet:
Det finns flera möjligheter att säga upp lokalhyresgäster trots det indirekta besittningsskyddet, men det svåra är att undgå ersättningskravet för den ekonomiska förlusten; Om du som hyresvärd säger upp avtalet i samband med hyrestidens slut, och även erbjuder en likvärdig ersättningslokal, så finns möjligheten att undgå den ekonomiska ersättningen. Dock måste det vara en så pass omfattande ombyggnation att hyresvärden inte har möjlighet att vara kvar i lokalen och att det är ett ändrat brukandeändamål av fastigheten. Ett andra alternativ är så som tidigare nämnt, men att erbjuda hyresgästen en skälig ekonomisk kompensation samt ge hyresgästen lång tid att avveckla verksamheten i lokalen. Detta alternativ pekar mot en användning av generalklausulen i 12 kap. 57 § 4 p. JB, vilket dock är ett mer osäkert tillvägagångssätt.
Utifrån din fråga framgår att lokalen används som "lagerlokal för diverse skräp" vilket är något ni kan använda er utav i argumentationen gällande varför ni väljer att säga upp hyresgästen.
Om ni som hyresvärd anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet skall vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen skall tolkas. Av förarbetena till bestämmelsen framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning.
Ert ändamål med uppsägningen kan anses gå i linje med detta, då ni vill åstadkomma just en gynnsam omläggning av bruksändamålet.
Mitt råd är vidare att prata med er hyresgäst och lägga fram uppsägningen på detta sätt. Det kan ju vara så att hyresgästen går med på att avflytta utan att göra en tvist utav det, om ovanstående förklaras för hyresgästen. I annat fall är det klokt att anlita en jurist för att ha möjlighet att komma undan skadeståndsskyldighet, genom att hävda att generalklausulen är tillämplig. Om du vill komma i kontakt med en jurist är du välkommen att kontakta oss för att boka en tid, detta kan göras antingen på vår hemsida https://lawline.se/boka eller via telefon 08-533 300 04.
Vänligen,
