När får en bostadsrättsförening säga upp en hyresgäst?

2019-09-11 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej!Min brf hyr ut en lokal sedan 2002-01-01.I hyreskontraktet står det att hyrestiden är tills vidare med tre månaders uppsägning.Lokalen används endast som lagerlokal av diverse "skräp" och är i stort behov av renovering.Nu har vi en annan lokalhyresgäst som vill ta även denna lokal i anspråk. Vi tycker att lokalen kommer till bättre användning med annan hyresgäst.Dessutom vill vi höja hyran som är 14.404 kr/år (1.200 kr/mån) för 32,5 kvm.Kan vi säga upp nuvarande hyresgäst utan speciell anledning eller vad krävs för att kunna byta hyresgäst?Mvh
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Som jag förstår det så önskar du att säga upp den befintliga hyresgästen och istället hyra ut lokalen till en annan hyresgäst, med beaktande av uppsägningstiden. Jag tolkar det vidare som att ni inte avtalat bort något besittningsskydd. Nedan kommer jag att beskriva vad som gäller för uppsägning av lokalhyresgäst och ge några punkter ni bör beakta.

Indirekt besittningsskydd

Det indirekta besittningsskyddet innebär att om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden.

En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte

- hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

- hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

Det framgår av din fråga att hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, varför ett indirekt besittningsskydd aktualiseras för hyresgästen.

Nedan följer punkter som är viktiga att ta hänsyn till vid uppsägning, följt av min bedömning av ditt fall.

Guide för uppsägning:

1. Ge hyresgästen, i samband med uppsägningen, underrättelse om att denne har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling, om denne inte vill flytta utan ersättning. Denna underrättelse krävs för att uppsägningen ska vara giltig.

2. Dubbelkolla hyresavtalet med uppsägningen så att det är samma bolag eller person som dessa riktar sig till. Ibland kan en privatperson stå på hyresavtalet trots att bolaget nyttjar lokalen.

3. En uppsägning ska delges motparten. Det är avsändaren som ska bevisa att delgivning har skett. Föreningen kan delge hyresgästen genom att lämna över uppsägning för kvittens alternativt att skicka uppsägningen med rekommenderat brev i god tid före uppsägningstidens utgång. Om det är ont om tid är det möjligt att anlita ett delgivningsföretag. Utan delgivning blir uppsägningen nämligen ogiltig.

4. Ange en tydlig avsändare av uppsägningen.

5. En lokalhyresgäst som har hyrt en lokal i mer än 9 månader har som nämnt ett indirekt besittningsskydd. Detta skydd innebär att hyresgästen kan ha rätt till skadestånd vid uppsägning. Hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden för att kunna kräva skadestånd.

En första förutsättning för att få skadestånd är därför att en hänskjutning har inkommit inom giltig tidsfrist. Hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden för att kunna kräva skadestånd. En första förutsättning för att få skadestånd är därför att en hänskjutning har inkommit inom giltig tidsfrist.

Om föreningen säger upp ett lokalhyresavtal utan saklig grund eller om föreningen kräver en överhyra har hyresgästen alltid rätt till skadestånd som minst motsvarar en årshyra. Skadeståndet ska omfatta flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom och kvarvarande värde av ändringsarbeten som hyresgästen har bekostat. Det gäller ändringsarbeten som utförts med föreningens godkännande, eller som var förutsedda för att kunna bedriva verksamhet i lokalen. Föreningen kan undgå skadestånd om den anvisar en annan godtagbar lokal till hyresgästen i samband med uppsägningen.

Möjlighet att undgå det indirekta besittningsskyddet:

Det finns flera möjligheter att säga upp lokalhyresgäster trots det indirekta besittningsskyddet, men det svåra är att undgå ersättningskravet för den ekonomiska förlusten; Om du som hyresvärd säger upp avtalet i samband med hyrestidens slut, och även erbjuder en likvärdig ersättningslokal, så finns möjligheten att undgå den ekonomiska ersättningen. Dock måste det vara en så pass omfattande ombyggnation att hyresvärden inte har möjlighet att vara kvar i lokalen och att det är ett ändrat brukandeändamål av fastigheten.Ett andra alternativ är så som tidigare nämnt, men att erbjuda hyresgästen en skälig ekonomisk kompensation samt ge hyresgästen lång tid att avveckla verksamheten i lokalen. Detta alternativ pekar mot en användning av generalklausulen i 12 kap. 57 § 4 p. JB, vilket dock är ett mer osäkert tillvägagångssätt.

Utifrån din fråga framgår att lokalen används som "lagerlokal för diverse skräp" vilket är något ni kan använda er utav i argumentationen gällande varför ni väljer att säga upp hyresgästen.

Om ni som hyresvärd anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet skall vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen skall tolkas. Av förarbetena till bestämmelsen framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning.

Ert ändamål med uppsägningen kan anses gå i linje med detta, då ni vill åstadkomma just en gynnsam omläggning av bruksändamålet.

Mitt råd är vidare att prata med er hyresgäst och lägga fram uppsägningen på detta sätt. Det kan ju vara så att hyresgästen går med på att avflytta utan att göra en tvist utav det, om ovanstående förklaras för hyresgästen. I annat fall är det klokt att anlita en jurist för att ha möjlighet att komma undan skadeståndsskyldighet, genom att hävda att generalklausulen är tillämplig. Om du vill komma i kontakt med en jurist är du välkommen att kontakta oss för att boka en tid, detta kan göras antingen på vår hemsida https://lawline.se/boka eller via telefon 08-533 300 04.

Vänligen,

Jennifer Embretsen
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll