Muntligt avtal om fast egendom, hyresuppsägning av privat bostad och dold samäganderätt
Hej! Vad gäller om ett muntligt avtal där det finns fem vittnen? Dessa fem vittnen är dock barn till en mor! Modern har lovat barnen att hennes fastighet ej ska säljas till överpris,utan för den summa lånen ligger på. Modern har tydligen ändrat sig och vill ha marknadspris! Är dessa fem vittnen tillförlitliga i en rättstvist trots att det tre av dessa är hennes egna barn,dom andra två är hennes fd sambos vuxna barn. Gården är en lantbruksfastighet. Och min arvegård sedan tre generationer. Tyvärr så vart gården skriven på min sambo då vi tog över den för en sporadisk summa år x. Jag hade pga skulder ingen möjlighet att stå som delägare. Har nu en pågående skuldsanering som löper ut om 4år. Har vi ev någon rättslig chans att hävda detta muntliga avtal som hon sagt många gånger? Om att gården ska gå till barnen och ingen annan,samt att den skall säljas till nuvarande låns pris. Min fd sambo har ju inför våra barn samt mej hävdat detta ett antal gånger,men nu ändrat sig! Hon har även anlitat en jurist som sagt upp mej och våran 18årige gemensamma son att tillsvidare bo kvar i fastigheten, vi har bott kvar och betalat löpande lånen och alla andra avgifter från och med månad x 2017 då hon flyttade ut. Tyvärr har vi inget hyresavtal skrivet! Utan vi har bott kvar tillsvidare. Med vänlig hälsning, en förtvivlad fader och son till denna mor.
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår din fråga rätt så undrar du huruvida din dåvarande sambos muntliga löfte om att sälja fastigheten till nuvarande låns pris kan åberopas vid eventuell rättslig tvist samt huruvida hon kan säga upp din och er gemensamma sons hyreskontrakt.
Jag utgår från att du det bara är du och er gemensamma son som bor på gården i denna fråga.
Vad gäller första frågan om huruvida din dåvarande sambos muntliga löfte om att sälja fastigheten till nuvarande låns pris kan åberopas vid eventuell rättslig tvist så gäller följande. Ett muntligt avtal/löfte är aldrig bindande när det gäller köp av fast egendom eftersom det råder formkrav 4 kap. 1 § JB. Det innebär att ni inte kan använda detta löfte som grund även om det finns vittnen som hört henne lova detta.
Vad gäller den andra frågan om huruvida hon kan säga upp din och din sons muntliga hyreskontrakt så gäller följande. Eftersom fastigheten är privatägd så omfattas du och din son inte av hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Istället gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Enligt 3 § i nämnda lag så gäller ert hyresavtal för obestämd tid, om inte en bestämd tid avtalats. Och i samma paragraf framgår det att hyresvärden får säga upp ett sådant hyresavtal för att upphöra men du har tre månaders uppsägningstid.
Ett alternativ jag kom att fundera kring när jag läser din fråga är ifall det kan föreligga dold samäganderätt till fastigheten. Som du nämner så köpte din dåvarande sambo fastigheten själv för att du inte kunde stå formellt som delägare till den på grund av skulder. Men er avsikt har varit att förvärva den för gemensamt bruk där du ekonomiskt bidrar till köpet utan att formellt stå som ägare. Det finns en möjlighet för dig att hävda att du är delägare till fastigheten om alla dessa tre kriterier är uppfyllda:
1. ni har köpt fastigheten för gemensam räkning,
2. du lämnade ett ekonomiskt bidrag
3. ni avsåg att äganderätten skulle vara gemensam.
Om du klickar här så kan du läsa en artikel om dold samäganderätt och om du klickar här så kan du läsa ett rättsfall från Högsta domstolen som handlar om dold samäganderätt.
Jag hoppas detta svar var till någon hjälp, annars är du välkommen att kontakta oss igen.
Med vänliga hälsningar!
