Möjligheten till avdrag på köpeskilling vid avsaknad av bygglov
Hej! Vi har köpt ett hus. Några dagar efter kontraktsskrivningen insåg vi att det inte finns något bygglov för uteplatsen och det krävs. Det är en altan som sticker ut för mycket och går närmare grannarna än vad man får och har ett tak över. Vi meddelade mäklaren han bad om ursäkt för att han missat det och säljaren ansökte om bygglov. Vi har kontaktat mäklaren ggr flera som senast sa att det skulle vara klart med bygglov innan tillträdet och försökt diskutera vad vi ska göra om det inte finns ett bygglov när vi tillträder, men har gett diffusa svar om att det finns avtalsfrihet. Vi har nu fått reda på att det inte finns ett bygglov och att det kommer besked ca 1,5 månader efter tillträdet. Enligt en jurist vi känner och mäklaren som säljer vår bostad, brukar man göra ett avdrag på köpeskillingen i dessa situationer. Mäklaren som säljer huset har aldrig hört talas om att man gör avdrag i sådana ärenden. Säljaren kan tänka sig stå för rivningskostaden om det blir avslag på bygglovet, men inte för värdeminskningen. Vill inte göra avdrag på köpeskillingen (såklart). Kan vi stämma säljaren om han inte går med på avdrag av köpeskillingen direkt efter tillträdet? Spelar det roll att han har påbörjat en ansökan även om vi inte vet vad den kommer mynna ut i?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga som att ni har köpt hus och ni några dagar efter avtalets ingående upptäckt att en altan på fastigheten inte har bygglov. Det har gjorts en ansökan om bygglov, men ni undrar om ni har rätt till avdrag på köpeskillingen.
Fel i fastighet regleras i 4 kap i Jordabalken (JB) och bygglov regleras bland annat i Plan- och bygglagen (PBL) men även i JB i viss utsträckning.
Rådighetsfel
En felbestämmelse som aktualiseras är den om så kallat rådighetsfel i JB 4 kap 18 §.
Ett sådant fel kan anses föreligga om det före köpet, eller kort tid efter köpet, finns ett för köparen okänt myndighetsbeslut som begränsar köparens rätt att förfoga eller ”råda” över fastigheten. Det räcker inte att det kan konstateras att det finns en olovlig byggnation på fastigheten för att det ska vara ett rådighetsfel. Myndighet behöver även ha meddelat ett beslut om föreläggande, exempelvis ett rivningsföreläggande, före köpet eller kort efter köpet.
För att ett rådighetsfel som upptäckts kort tid efter köpet ska vara gällande, krävs att omständigheterna varit sådana att det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skulle kommit att fattas inom den närmaste tiden efter köpet.
Köparen har ingen undersökningsplikt när det gäller rådighetsfel, men det krävs god tro om att fastigheten inte belastas av några rådighetsinskränkningar. I praktiken innebär det alltså att köparen inte aktivt behöver ta kontakt med myndigheter för att undersöka om fastigheten omfattas av något myndighetsbeslut som inskränker dennes rådighet över fastigheten, om det inte finns omständigheter som gör att köparen har skäl att förutsätta det (ond tro).
Även i det fall säljaren inte lämnat några särskilda uppgifter om detta ska en köpare som utgångspunkt kunna räkna med att bygglov beviljats för de byggnader och annat bygglovspliktigt som finns på fastigheten. Även om han eller hon själv inte känner till att sådana åtgärder har förekommit, fritar detta inte säljaren från ansvar enligt PBL 11 kap 64 §.
Om rådighetsfel kan aktualiseras har köparen rätt att begära påföljder i enlighet med JB 4 kap 21 § där prisavdrag kan åberopas eller, vid väsentliga fel, hävning av köpet med stöd av PBL 11 kap 64 §.
Faktiskt fel
Om varken JB 4 kap 18 § eller PBL 11 kap 64 § är tillämpliga, kan fel föreligga enligt JB 4 kap 19 §, s.k. faktiska fel.
Ett faktiskt fel enligt JB 4 kap 19 § föreligger då en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Avvikelsen kan bland annat avse brister i fastighetens fysiska egenskaper och även då sådana fel i rådigheten och andra rättsliga fel som inte kan åberopas av JB 4 kap 18 §. Köparen har bevisbördan för påstående att fel fanns vid köpet och att felet inte varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning. Felet skall således varit dolt för köparen och köpeobjektet skall avvikit från ”normal standard”.
10 års preskription
Att nämna i det aktuella fallet är att en sådan här aktuell olovlig åtgärd preskriberas efter tio år. Innebärande att byggnadsnämnden i kommunen där fastigheten är belägen, kan inte längre förelägga fastighetsägaren att riva byggnaden när tio år har passerat.
Bedömningen i ditt fall
Sammanfattningsvis av ovan sagda finns det möjlighet att åberopa både rådighetsfel i JB 4 kap 18 § och faktiskt fel i JB 4 kap 19 §. Min tro är att ni kan nå större framgång med JB 4 kap 19 §, då rådighetsfel i JB 4 kap 18 § kräver att det beslutats om ett föreläggande t.ex ett rivningsföreläggande, vilket, som jag uppfattar det, det ännu inte gjorts i ert fall. Vidare, har ni enligt min bedömninghar stor chans till framgång i prisavdrag genom JB 4 kap 12 § då, precis som den jurist ni kände, är det oftast nedsättning av köpeskillingen som aktualiseras vid sådana här situationer.
Jag hoppas att jag kunde hjälpa er med att besvara era frågor! Du är varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar
