Lawline
FASTIGHETSRÄTTSkadestånd
25 mars 2016

Möjligheten att reklamera fel i bostadsrätt efter reklamationstiden

Fråga

Hej, vi köpte vår lägenhet för mer än fyra år sedan och köket var fräscht och har därför inte behövt renoverats. Vi började nu renovera köket och upptäcker då att det är otroligt mycket elfel, kan omöjligt vara fackmannamässigt utfört. Enligt elektrikern har vi haft ofantlig tur att det inte börjat brinna. Kablarna hade redan börjat smälta. Detta var ingenting som kunnat upptäckas utan att köket revs. Jag antar att det är två år på dolda fel men detta är ju någonting förra ägaren måste ha varit medveten om och dessutom en stor brandfara. Går det på något sätt att få ersättning från förra ägaren? Eller kan vi om hen menar på att det är en firma som gjort jobbet, kontakta firman? HälsningarBostadsrättsägare

Svar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Först och främst skulle jag säga att det är säljaren till bostadsrätten ni ska vända er till då det är denne som ingått ett avtal med firman och det är avtalsparten som kan kräva skadestånd, påkalla en garanti etc. Du/ni har ju inte ingått ett avtal med firman så förslagsvis kan du kontakta säljaren som i sin tur kan kontakta firman.

Firman är ju en näringsidkare och om säljaren är en privatperson är preskriptionstiden istället 3 år enligt 23 § konumentköplagen, dessutom gäller avtalsfrihet så kan ju hända att firman och beställaren avtalat om en längre garanti etc. Angående anspråk mot säljaren är det köplagen som är tillämplig när det gäller bostadsrätter. Möjligtvis konsumentköplagen om det är en näringsidkare och en privatperson men förutsätter att ni båda är två privatpersoner varav köplagen är tillämplig. Precis som du är inne på så måste köparen enligt 32 § Köplagen reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan, vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren. Det finns dock ett undantag från 2-års regeln enligt 32 § 2 st. Köplagen om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år eller enligt 33 § köplagen om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder. Vad som krävs för att säljaren ska anses ha handlat i strid mot tro och heder är inte helt klart, men säljaren ska i princip ha varit medveten om att hans renovering var felaktigt utförd och ha underlåtit att upplysa dig om detta för att paragrafen ska kunna vara tillämplig. Det ska handla om oacceptabelt illojalt beteende från säljarens sida. I det fallet kan påföljder i paragraferna 34-40 §§ Köplagen göras gällande . Den påföljd som torde ligga närmast till hands är att kräva prisavdrag, se 37-40 §§ Köplagen. D.v.s. att köparen ska återbetala en del av köpesumman till dig, för att kompensera dig för elfelen.

Jag skulle rekommendera dig att kontakta en jurist och förklara omständigheterna mer detaljerat för att se om det kan vara värt att gå vidare med i domstol. Hoppas detta var till hjälp. Med Vänliga Hälsningar,