Möjlighet att upprätta ett avtal före arv gällande att i framtiden köpa ut eller sälja ett fritidshus
Hej, Jag, min bror och min mamma äger ett fritidshus tillsammans (jag och bror äger 25% var och mor resterande 50%) Då vår mamma börjar bli äldre har jag börjat fundera över vad som gäller den dag hon inte finns hos oss längre. Min bror bor ganska nära fritidshuset och nyttjar det därav mer än vad jag gör och har ett större intresse i det. Kan vi redan idag skriva ett avtal om vad som gäller den dagen vi båda troligtvis kommer äga 50% var? Att han måste köpa min del om jag så önskar eller att, om han inte kan, vi då säljer fastigheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår din fråga äger du och din bror 25% var av fritidshuset, och din mamma resterande 50%. Din bror har större intresse av huset, och du undrar om ni redan idag kan skriva ett avtal gällande vad som kommer ske när ni förmodligen även äger er mammas del. Du vill antingen att avtalet ska medföra att din bror måste köpa din del om du vill det, eller att ni säljer fritidshuset om din bror inte har möjlighet att köpa ut dig.
Avtalsfrihet
I Sverige råder avtalsfrihet. Detta innebär att precis som ni har friheten att bestämma vilka avtalsvillkor som ska gälla mellan er, får din bror även välja att avstå från att ingå ett avtal med dig. Du kan alltså inte på rättslig väg tvinga honom att ingå ett avtal som medför att han måste köpa ut din andel av fritidshuset om han inte vill det. Om han dock är villig att skriva ett avtal gällande de villkor du har tagit upp ovan är huvudregeln pacta sunt servanda. Med detta uttryck menas att avtalet ska hållas, även om ni upprättar det redan nu. Detta gäller under förutsättning att utgången kring arvet överensstämmer med vad avtalet innefattar.
Samägande av fast egendom
Om ni inte avtalar något annat kommer samäganderättslagen att bli tillämplig efter arvet. Den innebär kortfattat att ni båda två, oavsett hur stor andel ni äger efter arvet, har lika rätt att nyttja och besluta i frågor rörande fastigheten. Det måste alltså råda fullständig enighet (1 kap. 2 § samäganderättslagen). Om ni inte kommer överens finns det dock en möjlighet att framtvinga en försäljning på offentlig auktion, under förutsättning att det inte finns synnerliga skäl mot det (1 kap. 6 § samäganderättslagen). I sådana fall ska ansökan ske hos domstol. Värt att nämna är att din bror har rätt att delta på auktionen om han vill det och därmed köpa fritidsfastigheten. Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att ni som sagt kan frångå denna lag genom att själva upprätta ett avtal angående vilka principer ni vill ska gälla mellan er.
Vi på Lawline kan hjälpa dig att ta din fråga vidare
Hoppas att ni har fått svar på er fråga! Om ni vill ha hjälp med att upprätta detta avtal mellan er är ni välkomna att höra av er till oss på Lawline! Ni når oss via info@lawline.se
Stort lycka till!
Med vänliga hälsningar,
