Möjlighet att omförhandla hyresavtal
Hej! Min fråga gäller om det är tillåtet att förhandla upp hyran vid en förändring av lägenheten. Jag vill nämligen sätta upp en skiljevägg men min hyresvärd anser att det blir för dyrt. Därför har jag erbjudit mig att betala mer i hyra om jag får sätta upp en skiljevägg men hyresvärden säger då att man inte kan ändra hyran. Jag tycker ju att det vore helt rimligt eftersom det är jag som hyresgäst som betalar merkostnaden och är med på en hyreshöjning.
Har min hyresvärd rätt i att man inte kan höja hyran i ett sådant fall? Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Svaret på din fråga regleras i jordabalkens tolfte kapitel som reglerar hyresförhållanden. Kapitlet kallas även för "hyreslagen". Som huvudregel gäller avtal framför lagbestämmelser, men detta gäller inte för hyreslagen som är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär alltså att hyreslagen gäller även om du och din hyresvärd avtalat annat om det skulle vara till nackdel för dig som hyresgäst [12 kap. 1 § femte stycket, jordabalken].
Enligt hyreslagen har både du och hyresvärden en möjlighet att omförhandla ert hyresavtal [12 kap. 53 § jordabalken]. Detta förutsätter dock att ditt avtal inte omfattas av hyresförhandlingslagen [1978:304]. Den lagen är aktuell när det är en förhandling om hyresförhållanden mellan hyresvärden eller en organisation som representerar hyresvärden och mellan flera hyresgäster. Lagen förutsätter också att hyresgästen och hyresvärden tidigare bestämt i avtal att en förhandlingsordning ska finnas. Om du och din hyresvärd inte avtalat om detta gäller inte hyresförhandlingslagen och du får följa bestämmelserna i hyreslagen.
Enligt hyreslagen har du rätt att meddela din hyresvärd om du vill att avtalsvillkoren ska ändras. Du måste meddela detta skriftligt och om din hyresvärd inte går med på att ändra hyresvillkoren kan du skicka en ansökan till hyresnämnden som kan hjälpa dig [12 kap. 54 § jordabalken]. Oftast kommer hyresnämnden in i bilden för att hyresvärden inte vill medge en nedsättning av hyran och det är med andra ord inte särskilt vanligt att hyresnämnden kommer in i bilden när hyresgästen vill betala mer i hyra. Förmodligen är det inte höjningen av hyran som bekymrar din hyresvärd utan kanske snarare förändringen du vill göra genom att sätta upp en skiljevägg.
Om problemet ligger i att en skiljevägg sätts upp blir frågan en helt annan. Då blir det fråga om vilka möjligheter du som hyresgäst har att förändra lägenheten. Som huvudregel krävs det att du har hyressvärdens samtycke när du vill förändra bostaden. Som hyresgäst får du på egen bekostnad exempelvis måla om eller tapetsera. Om lägenhetens värde skulle minska på grund av detta kan det vara så att du måste betala ersättning till din hyresvärd [12 kap. 24a § jordabalken].
Min slutgiltiga bedömning
Sammanfattningsvis skulle jag därmed vilja säga att utefter den information du givit mig har jag gjort bedömningen att du kan omförhandla ditt hyresavtal till att öka din hyra för att bygga en skiljevägg med stöd i 12 kap. 53 § jordabalken, under förutsättningen att ni inte i ert hyresavtal har avtalat bort förhandlingsrätten [Det är dock fortfarande möjligt att kontakta hyresnämnden om man avtalat bort förhandlingsrätten eftersom detta skulle vara inskränkande för hyresgästen].
Även om du kan omförhandla din hyra betyder inte detta att hyresvärden behöver godkänna bygget av en skiljevägg. Det är en helt annan fråga än om man får omförhandla. Det blir upp till hyresvärden, men givetvis kan inte hyresvärden motsätta sig förändringar utan en godtagbar anledning. Kontakta hyresnämnden om det skulle vara så att din hyresvärd nekar bygget av skiljeväggen på en grund som du tycker är orimlig.
Hoppas detta var svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig om du undrar något mer!
med vänlig hälsning,
