Mögel i fastighet vid tillträde, vilket ansvar har vi som säljare ?

2020-03-01 i Fel i fastighet
FRÅGA
HejVi sålde ett hur i höstas där vi gjorde besiktning i Juli och köparen sin i September. I vår besiktning bedömdes taket som nedan i riskanalys.under tiden från att av deras besiktning till tillträde (6/12-2019) har mögel uppstått p.g.a. läckage. Sanering av detta har If försäkring sett som ringa och under självrisk och därmed ej ersätt. Taket är > 20 år gammalt.Köparen kräver nu ersättning för byte av taket då de anser att risken var vår då detta skedde. Vår besiktningsman är av åsikten att felet rimligen fanns men visade sig p.g.a. väder och att ingen bott i huset under viss tid.Vad gäller för vårt ansvar och ev. ersättningsskyldighet i detta?Mvh,DanielDel av besiktningunderlag----------------------------------------------------------------------------Takpannorna är inte fastskruvade enligt tillverkarensrekommendationer (ska vara de två översta, nedersta och påsidorna. Det saknas strö och bär-läkt på nedersta redan därtakpannorna vilar direkt på takpappen, taket har ett mindrerengöringsbehov från mossa.Se riskanalys 1.Garage-taket har passerat sin tekniska ålder, dock så noterasinga större skador annat än normalt åldersslitage.RISKANALYS3:11. Det finns avvikelser från branschregler och ej fackmannamässigt utfört arbete. Även om detinte finns synliga problem idag kan sådana inte helt uteslutas.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Utgångspunkten vid fastighetsköp är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen, dvs. inte skicket vid tillträdet. De faktiska fel som säljaren normalt kan bli ansvarig för är s.k. dolda fel. Säljaren ansvarar däremot för om skicket på fastigheten försämras på grund av en olyckshändelse, vanvård eller vållande mellan köpekontraktet och tillträdet (jfr 4 kap. 11-12 § Jordabalken, JB).

Som jag tolkar det när du i din fråga skriver att ni sålde fastigheten i höstas är att köpekontraktet undertecknades i höstas men att den nya ägaren tillträdde fastigheten först den 6 december 2019. I den situation du beskriver är det fastighetens skick på kontraktsdagen som är utgångspunkten (dvs. någon gång i höstas).

Om fastigheten inte stämmer överens med vad ni avtalat eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen får inte åberopa en avvikelse som den borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § JB). Det stadgade innebär att säljaren inte ansvarar för fel som är upptäckbara, endast s.k. "dolda fel". Därför brukar det talas om att köparen har en undersökningsplikt. Om en normalt kunnig köpare skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det. Om den normalt kunnige och noggranne köparen inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt; då ansvarar säljaren. Som säljare har du en upplysningsplikt innebärande att du till köparen ska ge information som du känner till och som köparen kan ha svårt att upptäcka vid sin egen undersökning. Det ligger dessutom i säljarens intresse att meddela köparen om sådana fel och brister den känner till eftersom köparen då inte kan hävda att felen är dolda.

Kraven på köparens undersökning är långtgående. Finns det möjlighet måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Upptäcker köparen symtom på fel, eller om det av andra skäl finns misstanke om fel, skärps kraven ytterligare. I så fall kan även slutna utrymmen behöva inspekteras, och ofta behöver man då ta hjälp av en fackman. Även om det inte finns symtom eller misstanke om fel, kan det vara klokt att anlita en fackman. Vanligtvis anlitar en köpare en besiktningsman för att säkerställa att undersökningsplikten uppfylls. Besiktningsmän undersöker normalt inte t.ex. el, VVS och sidobyggnader. Däremot ingår detta trots allt i köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten gäller oavsett om köparen har undersökt fastigheten eller inte.

I ert fall är inte felet att det blivit mögel, felet är ett läckande tak på grund av bristande konstruktion (och ev pga av ålder med). Frågan är då om felet var upptäckbart av köparen vid en noggrann undersökning; köparens undersökningsplikt avgör om något kan anses som ett dolt fel eller ej. Nu verkar det i ert fall som att ni var medvetna om att det fanns vissa brister vilket jag antar att ni informerade köparen om (genom att denne fick ta del av den besiktning ni gjorde). Om så är fallet har ni uppmärksammat köparen i enlighet med er upplysningsplikt. Ni har kanske inte upplyst om att det finns ett fel per se, däremot att det är bristfälligt. Att något är bristfälligt, i kombination med att det är ett gammalt tak, skapar en ökad undersökningsplikt för köparen. Det kan åtminstone argumenteras för att läckaget och möglet inte uppstått så hastigt, det bör ha funnits åtminstone ett läckage redan vid köparens besiktning.

Huruvida felet var upptäckbart är dessvärre en bedömning jag inte kan göra. Det kan dock argumenteras för att med tanke på takets ålder och att ni eventuellt informerat om bristerna som framkom i er besiktning är undersökningsplikten långtgående (jämfört med om fastigheten hade varit nybyggd). Var felet upptäckbart vid en noggrann undersökning får köparen själv stå för kostnaden eftersom hen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Om felet inte var upptäckbart och felet räknas som dolt, faller det på dig som säljare.

Sammanfattningsvis är utgångspunkten att fastighetens köps i det skick den är på kontraktsdagen, inte dagen för tillträdet. Säljaren ansvarar för skador mellan kontraktsdagen och tillträdet om skadorna uppkommer på grund av olycka, vanvård eller vållande.

Köparen har en undersökningsplikt. Även om köparen inte undersökt vissa delar av fastigheten, innefattas dessa ändock av undersökningsplikten. Köparen kan inte åberopa sådana fall som borde upptäckts vid en noggrann undersökning. Desto äldre en fastighet är, desto mer långtgående är undersökningsplikten. Säljaren ansvarar bara för dolda fel, dvs. sådana fel som inte kunde upptäckas. I ditt fall, kan det åtminstone argumenteras för att felet var upptäckbart och att köparen hade en mer långtgående undersökningsplikt utifrån vad ni informerat om.

Vid dolt fel har köparen enligt Jordabalkens regler rätt till ekonomisk kompensation genom prisavdrag. Det är inte kostnaden för reparation som ska ersättas utan skillnaden mellan fastighetens värde utan skadan och fastighetens värde med skadan som kompenseras (4 kap. 19 c § JB)

För det fall att ni väljer att bestrida köparens krav och en tvist uppstår kan det vara en god idé att anlita en jurist. Våra jurister på Lawline juristbyrå har god erfarenhet av tvister. Vi kan hjälpa dig vidare dels genom att sköta kontakten med din motpart och bestrida kravet, dels företräda dig om din motpart skulle välja att gå till domstol. För det fall att detta är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt.

Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på onsdag, den 4 mars, klockan 13.00. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (416)
2020-09-08 Kan jag avskriva dolda fel genom att sälja fastigheten i befintligt skick?
2020-09-07 Absence of waterproof membrane (tätskikt), a hidden fault?
2020-09-01 Kan en obrukbar gårdsplan vara ett fel i fastighet?
2020-08-28 Dolt fel i fastighet

Alla besvarade frågor (84259)