Min avlidne bror har testamenterat bort sin andel i vår gemensamma fastighet till sin sambo trots ett intaget överlåtelseförbud i ett tidigare gåvobrev - Vad gäller?
Hej! Har en fråga om gåvans giltighet vid dödsfall, bodelning. Vi är tre bröder som vid två olika tillfällen (först från far sedan från mor) fått en fastighet i gåva med bl.a. nedanstående formuleringar (båda föräldrarna är nu avlidna) - Gåvan inskränks såtillvida att överlåtelse ej får ske utan givarens medgivande. Detta gäller all form av överlåtelse såväl gåva, testamentsföreskrift, bodelning som försäljning - Gåvan, liksom vad som kan komma att träda i dess ställe, skall till såväl kapital som avkastning utgöra gåvotagarens enskilda egendom i äktenskap och skall varken i äktenskap eller i samboförhållande ingå i bodelning eller omfattas av så kallad övertaganderätt. Nu har en av oss bröder avlidit och han har skrivit ett testamente till sin sambo att hen ärver alla hans tillgångar vid hans bortgång (det finns inga bröstarvingar). Kommer även fastigheten (1/3) att ingå i bodelningen och således tillfalla sambon ? Har det någon betydelse om testamentet är daterat medan någon av föräldrarna var vid liv?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
I 4 kap. 30 § 1 st. JB, en bestämmelse som reglerar gåva av fast egendom, dvs. fastigheter, sägs att är en gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid gäller villkoret inte mot den (din brors sambo) till vilken gåvotagaren (din bror) överlåtit fastigheten, såvida inte talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Kan givaren (din mamma) inte återfå gåvan till följd av att villkoret inte blir gällande har gåvotagaren (din bror) att till givaren utge gåvans värde.
Enligt den ovan nämnda bestämmelsen kan den s.k. tvåårsgränsen överskridas, se 4 kap. 4 § 1 st. JB. Emellertid gäller (gällde) detta bara parterna emellan, dvs. mellan din mamma och din bror. Men i förhållande till tredje man, alltså din brors sambo, gäller endast villkor av kortare varaktighet varför det aktuella villkoret inte torde utgöra något hinder i lagfartshänseende. Med andra ord bör din avlidne brors sambo kunna få lagfart på sin andel av fastigheten, vilket naturligtvis är olyckligt. Oavsett vilket tolkar jag din ärendebeskrivning som att villkoret gäller på obestämd tid och utifrån lagtexten innebär detta att villkoret inte kan åberopas gentemot sambon. För någon talan i domstol har, såvitt jag förstår, aldrig väckts mot din bror innan dennes frånfälle ägde rum, vilket betyder att det inte heller går att få överlåtelsen ogiltigförklarad på den grunden. Vidare reglerar sista meningen i 4 kap. 30 § 1 st. JB gåvotagarens ersättningsskyldighet mot givaren om gåvan inte kan återtas (förmodligen som i den nu uppkomna situationen). Men i det här fallet har ju båda parter redan avlidit varför det varken finns någon som kan kravställa eller någon att rikta kravet emot. Om din mamma fortfarande hade varit livet hade det möjligen gått att kunna argumentera för att det förelåg en fordran på dödsboet efter din bror motsvarande värdet på hans andel i fastigheten. Men så är ju inte fallet.
Vidare saknas det egentligen tydliga regler om hur länge ett överlåtelseförbud kan löpa och hur ett sådant upphör. Men eftersom det i gåvobrevet är föreskrivet att gåvan endast kan överlåtas med givarens samtycke torde det innebära att överlåtelseförbudet, dvs. villkoret, upphör att gälla när givaren avlider. När det inte längre finns någon att inhämta ett samtycke av måste det, enligt min mening, betyda att det återigen blir möjligt att överlåta fastigheten. Att er mamma levde när din brors testamente upprättades förändrar inte bedömningen eftersom det inte gjordes några invändningar vid den här tidpunkten. Och frågan hänsköts aldrig till domstol. Men notera följande: Om överlåtelseförbudet skulle ha skrivits in i fastighetsregistrets inskrivningsdel, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet, går det eventuellt att förhindra din brors sambo från att förvärva fastigheten i strid med överlåtelseförbudet eftersom denne då inte kan åberopa god tro, se 18 kap. 8 § och 20 kap. 14 § JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Av förklarliga skäl kan jag dessvärre inte ge något entydigt svar utan ingående kunskaper om alla för ditt ärende relevanta omständigheter. Men sammantaget verkar trots allt mycket tala för att andelen i fastigheten kommer att tillfalla din brors sambo. Men den sistnämnda säkerhetsventilen som finns om det har gjorts en registrering i fastighetsregistret bör givetvis undersökas.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
