Måste vi installera en ny köksfläkt i hyresgästens lägenhet?
Hyresvärds skyldighet att byta köksfläkt installerad av tidigare hyresgäst?
Hej!
Vi har nyligen blivit värd för några hyresgäster i en ombildad hyresfastighet till Brf. En hyresgäst har nu bett oss byta en trasig köksfläkt som vi vet har installerats av den tidigare hyresgästen. Vi har kontrollerat detta. Är vi skyldiga att köpa en ny fläkt till hyresgästen?
Lägenheterna i fastigheten har inte köksfläkt som standard. De flesta av våra hyresgäster har inte en köksfläkt och denna hyresgäst har inte betalat något tillägg för den standardhöjning som en köksfläkt innebär.
Vi har sagt att antingen hjälper vi endast till att forsla bort den trasiga fläkten eller så köper vi en ny men tar då ut en summa på hyran för tillvalet. Gör vi rätt?
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!
För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din fråga och din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen.
Hur jag uppfattat din fråga och din situation
Jag förstår det som att ni nyligen har blivit hyresvärdar där en av hyresgästerna hyr en lägenhet med installerad köksfläkt. Köksfläkten har inte installerats av den tydligare hyresvärden, utan av tidigare hyresgäst. Köksfläkten har gått sönder och ni undrar:
1)Är ni skyldiga att köpa en ny fläkt till hyresgästen? 2)Ni har sagt att ni kan ta bort den gamla fläkten eller så köper ni en ny och installerar den men kommer då att höja hyran för den standardhöjning som fläkten innebär, ni undrar om detta är rätt?Disposition
Jag kommer att besvara ovanstående två frågor i turordning. Varje fråga kommer att utgöra en rubrik där svaret på respektive fråga framgår av brödtexten under varje rubrik.
1)Är ni skyldiga att köpa en ny fläkt till hyresgästen?Det korta svaret är både ja och nej. Nedan följer den rättsliga motiveringen.
Nej
Den tidigare hyresgästen har installerat köksfläkten på eget bevåg, detta – om än felaktigt - med stöd av 12 kap. 24 a § JB. Enligt denna lagregel får en bostadshyresgäst på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder.
Nu vet jag inte riktigt hur denna köksfläkt ser ut men av lagkommentaren till bestämmelsen anges att en hyresgäst med stöd av 12 kap. 24 a § JB inte får montera spiskåpa med fläkturtag till befintligt ventilationssystem.
När en hyresgäst har avflyttat gör man vanligtvis en besiktning av lägenheten där defekter och ändringar antecknas i besiktningsprotokollet. Den förre hyresvärden hade i samband med avflyttningen kunnat kräva att hyresgästen återställde lägenheten. I detta fall verkar den förre hyresvärden ha accepterat åtgärden; troligtvis för att den snarare höjt bruksvärdet av lägenheten än minskat bruksvärdet.
En hyresvärd är under hyrestiden skyldig att hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, se 12 kap. 15 § 1 st. JB.
Ni har angivit att de flesta av era hyresgäster inte har en köksfläkt, vilket antyder på att även denna hyresgästs lägenhet är fullt brukbar för det avsedda ändamålet även utan köksfläkt. Samtliga nämnda omständigheter talar för att ni inte är skyldiga att tillhandahålla hyresgästen en ny köksfläkt.
För att ni inte ska vara skyldiga att kostnadsfritt tillhandahålla hyresgästen en ny köksfläkt krävs också att hyresgästen innan denne flyttade in i lägenheten informerades om att köksfläkten inte ingår i lägenhetens standardutrustning.
Är samtliga ovan nämnda omständigheter uppfyllda måste ni inte, kostnadsfritt för hyresgästen, köpa en ny köksfläkt.
Ja
Av 12 kap. 15 § 2 st. JB framgår att om hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Om nuvarande hyresgäst flyttade in i lägenheten utan att dessförinnan ha informerats om att köksfläkten lämnats kvar av tidigare hyresgäst och inte ingår i standardutrustningen, finns skäl för hyresgästen att argumentera för att fläkten är en del av den fasta inredningen i köket som hyresvärden har ett ansvar att underhålla. Det framgår av lagkommentarerna till 12 kap. 24 a § JB att hyresgästen är förbjuden att riva ut fast köksutrustning och sätta dit annan.
Har nuvarande hyresgäst varit ovetande om att fläkten inte ingår i standarden för lägenheten måste ni köpa en ny köksfläkt, installera den och kan inte kräva hyresgästen på högre hyra.
2)Ni har sagt att ni kan ta bort den gamla fläkten eller så köper ni en ny och installerar den men kommer då att höja hyran för den standardhöjning som fläkten innebär, ni undrar om detta är rätt?De två alternativ till åtgärder som ni angett utgår från förutsättningen att ni inte är skyldiga att tillhandahålla hyresgästen en ny köksfläkt. Att ni då erbjuder er att ta bort köksfläkten är oproblematiskt. Det kan ni göra.
Erbjuder ni även hyresgästen en installation av en ny köksfläkt med hyreshöjning som följd måste ni skriftligen underrätta hyresgästen om vilken åtgärd som ska utföras och vilken hyreshöjning åtgärden medför. Hyresgästen måste också godkänna detta. Godkänner inte hyresgästen installationen av en ny köksfläkt och den begärda hyreshöjningen får ni inte utföra åtgärden. Ni måste då ansöka hos hyresnämnden, se 12 kap. 18 d § och 18 e § JB.
Är det istället så att de kriterier jag räknat upp i fråga 1) gällande att ni är skyldiga att tillhandahålla en ny köksfläkt, ja då räcker det inte med att bara ta bort fläkten. Då måste ni installera en ny och det vederlagsfritt gentemot hyresgästen.
Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
