Måste vi betala flyttstädningen?
Hej Har sålt en lägenhet och efter undertecknandet av avtalet så var vi i lägenheten tillsammans. De klagade på att ugn o spis inte var rena nock. Detta är nu/igår åtgärdat dock mer än en vecka efter att de tillträdde, att det dröjde beror på att vi inte bor på samma ort som lägenheten. De har inte flyttat in men flyttat in en hel del prylar. De vill nu att den skall städas igen. Hur är det. Då de flyttat in möbler och annat smått till alla rummen. Anses inte det som accept för skicket? Har kontaktat städfirma (vill ju bara bli av med problemet. De vill dock (naturligtvis) ha mer betalt då de måste flytta på alla grejer för att städa. Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej, kul att ni valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på er fråga!
För att ni ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat er situation för att sedan besvara er fråga utifrån den uppfattningen.
Hur jag uppfattat er fråga och situation
Jag uppfattar det som att ni sålt en bostadsrätt. Villkoren för köpet har satts i och med att ni undertecknade köpekontraktet. Jag uppfattar det som att tillträdesdagen för köparna har passerats och köparna har börjat flytta in grejer i lägenheten men köparna bor inte där stadigvarande än. För över en vecka sedan, när köparna tillträdde lägenheten, ansåg de att ugnen och spisen inte vara kontraktsenligt städade. Ni åtgärdade problemet så snabbt ni kunde. Nu har köparna kommit med ytterligare krav och hävdar att hela lägenheten måste städas om på grund av att den inte är i det städade skick ni vid avtalsslutet kommit överens om.
Er fråga gäller:
1, Måste ni bekosta ännu en städning eller anses det som att köparna har accepterat skicket i och med att de påbörjat sin inflytt?
2, Om ni måste stå för kostnaderna för ännu en städning – kan ni kräva att köparna betalar den merkostnad som uppkommer för er på grund av att städfirman måste flytta på deras saker i lägenheten?
På tillträdesdagen ska lägenheten vara i avtalsenligt skick annars har köparna rätt att reklamera
Vi köp och försäljning av bostadsrätt gäller köplagens (KöpL) regler. Jag kommer i det följande att hänvisa till några bestämmelser i KöpL. Väljer ni att klicka på länkarna kan ni uppfatta lagrummen som missvisande. Det är för att KöpL:ns regler är utformade efter köp av "lösa saker" men de gäller som sagt för köp och försäljning av bostadsrätter också.
I vilket skick lägenheten ska vara på tillträdesdagen regleras av ert köpekontrakt (3 § KöpL). Avviker lägenheten från det avtalade skicket på tillträdesdagen har köparna rätt att begära att säljaren åtgärdar felet. Kostnaden för åtgärden hamnar på säljaren (34 § 1 st. KöpL). Säljaren har en skyldighet att avhjälpa felet utan dröjsmål. När det gäller bostadsförsäljning anses säljaren vara i dröjsmål snabbare än vid andra slags köp. Detta eftersom det anses särskilt viktigt att människor har en trygg och hygglig plats att bo på.
I vilket skick bostadsrätten ska vara på tillträdesdagen bestäms för det första av vad som står i köpekontraktet (3 § KöpL). Det är vanligt att säljare försöker friskriva sig från eventuella brister med villkoret "bostadsrätten säljs i befintligt skick". En sådan friskrivning är inte giltig om större brister uppdagas vid tillträdesdagen (se t.ex. NJA 1998 s 792).
För det andra ska bostadsrätten vad i det skick köparna "haft fog att förvänta sig" (17 § 3 st. KöpL). Vad köparna kunnat förvänta sig för standard på lägenheten, vid tillträde, beror dels – som ovan sagt – på villkoren i köpekontraktet men också på vad köparna borde ha uppmärksammat gällande lägenhetens standard vid visningen av bostadsrätten (20 § KöpL).
I ert fall rör det sig egentligen inte om lägenhetens skick som sådant utan om städningen. Vad som är en avtalsenlig städning bestäms också efter vad som är normen gällande renheten av en lägenhet (3 § KöpL läs "annan sedvänja som måste anses bindande för parterna").
I ert fall verkar ni vara överens med köparna om att lägenheten avviker från det städade skick ni kommit överens om vid avtalsslutet (d.v.s. när ni undertecknade köpekontraktet). Eftersom avvikelsen beror på att en städfirma – anlitad av er – städad för dåligt är det ni som måste se till så att lägenheten håller det avtalade måttet. Ni måste åtgärda bristen utan dröjsmål.
Ert fall är lite speciellt eftersom säljarna reklamerat till er två gånger. Den första gången ansåg de att enbart spisens renhet var avvikande från köpekontraktet. Den andra gången hävdade de (som jag uppfattar det med hänsyn till att städfirman måste flytta på saker) att hela lägenheten behövde städas om. Ni har redan åtgärdat det första felet.
Det verkar som att ni visserligen kan hålla med köparna om att hela lägenheten behöver omstädas för att uppfylla det avtalade skicket. Det ni inte är överens om är om ni verkligen måste stå för denna städning dels på grund av att säljarna genom att flytta in grejer verkar ha visat att de godtar denna avvikelse och dels på grund av att en ny städning medför merkostnader för er.
Den som hävdar att någon annan ska åtgärda en skada har också en skyldighet att underlätta för den som ska åtgärda skadan. Köparna i ert fall har försvårat er möjlighet att tillhandahålla lägenheten i avtalsenligt skick genom att deras saker står i vägen för flyttfirman. Å andra sidan anses köpare av en bostadsrätt ha en särskild angelägenhet av att lägenheten ska vara avtalsenlig redan från tillträdesdagen.
I er situation finns inget svar som är helt rätt eller helt fel. Det går att argumentera för både den ena eller andra juridiska utgången.
A) Utifrån hur jag uppfattat er situation tycker jag det verkar som ni är överens med köparna om att lägenheten behöver omstädas för att uppfylla det avtalade skicket. Jag uppfattar det därför som att städfirman har begått ett kontraktsbrott gentemot er som säljare. Ni förväntade ju er att städfirman vid första städningen, innan köparnas tillträdesdag, skulle ha städat ur lägenheten så att den redan från tillträdesdagen höll det avtalade måttet. Ni kan därför reklamera tjänsten till städfirman (se bl.a. 4 § 1 st. konsumenttjänstlagen (KtjL), 9-12 §§ KtjL, 16 § KtjL, 20 § 1 st. KtjL). Det innebär att ni inte behöver betala städfirman ytterligare en gång för att de åter igen städar lägenheten. Dock har förhållandet för städfirman förändrats eftersom lägenheten nu innehåller möbler. Städfirman kan därför kräva att ni ska betala det överskjutande belopp som tillkommer från en normal flyttstädning eftersom lägenheten nu innehåller möbler/saker. Detta överskjutande belopp skulle ni kunna argumentera för att köparna av lägenheten ska stå för eftersom denna merkostnad orsakats av deras agerande (d.v.s. agerandet att flytta in möbler/saker).
B) Å andra sidan kan köparna argumentera för att merkostnaden ändå ska hamna hos er eftersom de inte kunnat agera annorlunda. Syftet med att köpa en bostadsrätt är ju att börja flytta in dagen efter tillträdet – oavsett om bostaden är tillräckligt städad eller inte. På den grunden skulle köparna juridiskt kunna kräva att ni också ska stå för merkostnaden.
C) I tredje hand kan ni argumentera för att köparna förlorat sin möjlighet att reklamera städningen eftersom de redan börjat flytta in och inte gjorde felet angående hela flyttstädningen gällande vid första reklamationen (d.v.s. den gällande spisen, 35 § KöpL). När bostadsrätten tillträtts ska den undersökas av köparna (31 § 1 st. KöpL). Eventuella flyttstädningsbrister borde köparna ha märkt i samband med att de upptäckte att spisen inte var ordentligt städad. Med andra ord kan ni argumentera för att reklamationen av flyttstädningen inte skett inom skälig tid med hänsyn till omständigheterna (32 § 1 st. KöpL).
Sammanfattningsvis
Utifrån argument A) och C) kan ni argumentera för att den andra flyttstädningen inte ska bekostas av er. Gällande A) bygger detta resonemang på att ni också reklamerar tjänsten av flyttstädningen till städfirman för att endast behöva stå för kostnaden för merarbetet. Denna merkostnad menar jag att ni, utifrån argumenten i punkt A), sedan kan kräva att köparna ska betala till er eftersom kostnaden uppkommit på grund av deras agerande (d.v.s. agerandet att flytta in saker).
Som jag angett i den ovanstående framställningen finns det inget exakt svar på er fråga. Huvudregeln är att säljaren ska hålla lägenheten i avtalat skick på tillträdesdagen. Vad som är avtalat skick bestäms främst av villkoren i köpekontraktet. Står det inget särskilt där gäller "vad köparna med fog kunnat förvänta sig". Det är rimligt att köparna förväntar sig en ren spis och lägenhet som är städad enligt vad som är brukligt vid nyinflyttning. Köparna har rätt att reklamera avvikelser och reklamationen ska ske inom skälig tid. I ert fall verkar det röra sig om mer en än vecka gällande flyttstädningen av hela lägenheten. Ni kan som sagt argumentera för att denna reklamation skett för sent och att köparna accepterat städningen i och med att de börjat flytta in och inte gjorde felet gällande direkt vid tillträdet som de gjorde med spisen.
Hoppas ni fått svar på er fråga och lycka till!
Vi undanber oss att svara på ytterligare frågor via mejl. Har jag däremot missuppfattat er fråga, vilket föranlett att ni inte fått svar på det ni avsett, är ni självklart välkomna att höra av er. Ni når mig via: vega.schortz@lawline.se
