Måste min hyresgäst få tillträde till fastighetens driftsrum och vem ansvarar ifall olyckor inträffar i utrymmena?
Hej! Jag/hyresvärden hyr ut en hel fastighet-skolbyggnad till en hyresgäst, använder. hyresavtal 12B , hyresgästen anv. som skolverksamhet.
I Hyresavtalet 12B
§ Hyresvärden står för EL, va, Värme , Varmvatten §
§ Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal från
energibolag,va-bolag, telekombolag eller motsvarandemåste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genom
förhållanden i hyresgästensverksamhet. §
Då finnes ett litet rum för Vatten distribution, det finnes ett rum för värme och varmvatten dvs. pannrum.
Har inte hyresvärden rätt att låsa dessa drifts rum för obehöriga och skolpersonal , då det finnes högspänning heta ledningar diesel verktyg m m som skolpersonalen elever kan skada sig på samt ändra/förstöra i drifts - utrustningen p g a okunskap och utan hyresvärden vetskap
Hyresgästen, menar på att inte jag har rätt att låsa dessa rum , då det hyr hela fastigheten,
Hyresvärden menar på att det är drifts rum för driften av hela skolfastigheten.
Är det inte hyresvärden ansvar om någon elev personal halkar , skär sig lösningsmedel m m dvs skadar sig.
Jag/ hyresvärden har satt upp stora skyltar på dörren Obehöriga äga ej tillträde - högspännings skydd
Vem har rätt?
Ärger inte hyresvärde samtliga maskiner i pannrum , stora ventilatons-skåps utrustning i lässalarna och proppskåpen
OM man vill få denna fråga prövad var/vem?
ASAP Tack!
Lawline svarar
Hej! Kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på dina frågor!
För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen.
Jag kommer inleda med att ge ett kort svar på dina frågor. Det korta svaret åtföljs av ett långt svar där den juridiska argumentationen bakom det korta svaret framkommer. Det långa svaret innehåller flera underrubriker.
Hur jag uppfattat din fråga och din situation
Jag uppfattar det som att du hyr ut en hel fastighet till ett företag som bedriver skolverksamhet. I ditt hyresavtal med hyresgästen finns en § 12 B där det sammanfattningsvis står att du som hyresvärd svarar för el, värme och vatten medan hyresgästen svarar för att utrymmen varifrån el, värme och vatten sköts inte blockeras.
A) Din fråga gäller om du har rätt att låsa till utrymmena varifrån el, värme och vatten sköts eller ifall hyresgästen – som hyr hela fastigheten – har rätt att tillträda dessa utrymmen?
Din fråga ställer du särskilt med hänsyn till att det i utrymmena finns farliga verktyg, diesel, förekommer högspänning i heta ledningar m.m. som barn och personal kan ta skada av.
B) Du undrar därför också vem som bär ansvaret ifall utrymmena skulle vara upplåsta och ett barn/skolpersonal som vistas där inne skadar sig?
C) Som sista fråga undrar du vart du ska vända dig ifall du vill få frågan prövad d.v.s frågorna om du har rätt att låsa till el/värme/vattenrum och frågan om vem som bär ansvaret för skador som inträffar i "pannrummen"?
Det korta svaret
Hindrar låsningen av pannrum m.m. utförandet av skolverksamheten måste skolpersonalen kunna komma åt dessa utrymmen. Är det så att du ansvarar för skador som inträffar i dessa utrymmen är det rimligt att du skyltar och håller dessa rum låsta. Det innebär att du har rätt att låsa dessa utrymmen och skylta men att skolpersonal också måste få komma in där ifall de önskar.
Lämnas skolpersonal med egna nycklar kan det tolkas som att hyresgästen tagit över ansvaret över att se till så att utrymmena hålls låsta under skoltid. Det innebär att underlåter skolpersonal att låsa med följden att ett barn skadas – är hyresgästen ansvarig för skadan – inte du.
Det är en rimlig tolkning av hyresgästen att tolka ert avtal som att de hyr hela fastigheten och därmed har rätt att även ha tillträde till pannrum och liknande. Det är dock en lika rimlig tolkning av dig att uppfatta det som att uthyrningen exkluderar pannrum och liknande – UNDER FÖRUTSÄTTNING – att dessa utrymmen inte måste kommas åt för att skolverksamheten ska kunna fortskrida. Ur arbetsmiljösynpunkt kanske det är nödvändigt att skolpersonal kommer åt proppskåp och ventilationsanordningar.
Om jag var du skulle jag ta kontakt med Hyresnämnden och höra ifall de vet vad som är praxis på området d.v.s. frågan om det är vanligt att skolverksamheter har tillgång till en fastighets driftanordningar. Det är inte säkert att hyresnämnden kan svara på denna fråga. Det kan vara så att frågan är rent avtalsrättslig. Hyresnämnden tolkar inte avtal. Du kan anlita en jurist eller advokat för att få hjälp att tolka ert hyresavtal och särskilt § 12 B i ert avtal. Denna paragraf kan som sagt tolkas både som att pannrum och liknande är exkluderat från hyresrätten som att det är inkluderat. Vid avtalstolkning beaktar man inte bara avtalstexten utan också vad som är vanligt förekommande i branschen.
Du kan också väcka en civilrättslig talan mot hyresgästen och begära att tingsrätten ska fastställa att hyresavtalet ska tolkas på ett visst sätt d.v.s. det motsatta sättet från vad hyresgästen hävdar. En sådan talan kallas fastställelsetalan, se 13 kap. 2 § rättegångsbalken.
Skador som inträffar i pannrummet ansvarar du för ifall det endast är du, och personal anlitad av dig, som har möjlighet att låsa till utrymmena för att förhindra skador. Är det andra som under skolverksamheten kan gå ut och in i dessa utrymmen kan ansvaret anses ha lämnats över till dessa. I sådana fall ansvarar t.ex., om hyresgästen har nycklar, hyresgästen för skador som inträffar i pannrummet efter att hyresgästen underlåtit att låsa.
Det långa svaret
A) Har du rätt att låsa till utrymmena varifrån el, värme och vatten sköts eller ifall hyresgästen – som hyr hela fastigheten – har rätt att tillträda dessa utrymmen?
Denna fråga måste avgöras efter en tolkning av ert hyresavtal. I din fråga hänvisar du till en § 12 B i hyresavtalet som, sammanfattningsvis, ger uttryck för att du som hyresvärd svarar för el, värme och vatten medan hyresgästen svarar för att utrymmen varifrån el, värme och vatten sköts inte blockeras. Du skriver samtidigt att det av ert hyresavtal framkommer att hyresgästen hyr hela fastigheten.
Hyresvärden måste hålla fastigheten i ett sådant skick så att hyresgästen kan använda fastigheten för det ändamål det är tänkt, se 12 kap. 9 § och 12 kap. 15 § jordabalken (JB). Om vi gör en jämförelse med ett vanligt hyresavtal d.v.s. när man hyr en lägenhet, har man i regel tillgång till sin lägenhet, tvättstuga, förråd och andra eventuella allmänna utrymmen – men inte till fastighetens pannrum, eftersom värme och vatten är något som hyresvärden ansvarar för. Däremot har de flesta tillgång till ett proppskåp i sin lägenhet. Jag uppfattar det som att du inte bara håller pannrum låsta utan även "stora ventilatons-skåps utrustning i lässalarna och proppskåpen". För verksamhetens bedrivande kan det vara av väsentlig betydelse för skolpersonal att de kan komma åt ventilationsskåp för att reglera luften i klassrummen och bibehålla en behaglig arbetsmiljö. Det kan också vara av väsentlig betydelse för verksamhetens bedrivande att kunna byta ut en propp snabbt ifall strömmen i en propp skulle gå.
Jag är ingen expert på el, vatten och värme men det går att argumentera för att du med § 12 B i ert hyresavtal tydligt markerat att även om hyresgästen hyr hela fastigheten exkluderar detta utrymmen för el, vatten och värme eftersom dessa tjänster tillhandahålls av hyresvärden.
Så länge som hyresgästen kan bedriva sin verksamhet, och din tolkning av hyresavtalet framstår som troligare än hyresgästens, tolkar jag ert hyresavtal som att du har rätt att låsa till dessa utrymmen.
B) Om det skulle vara upplåst till rummen för el, värme och vatten, vem bär då ansvaret ifall barn eller skolpersonal skulle skada sig?
Än en gång blir det en tolkning av ert hyresavtal. Ska hyresavtalet tolkas som att dessa rum inkluderas i skolverksamheten och skolpersonalen har tillträde till rummen – är det huvudmannen för skolverksamheten som ansvarar för att barn och skolpersonal som vistas där inne inte skadas av det som finns i utrymmena. I sådana fall innefattas rummen i skolverksamheten. Den som bedriver en skolverksamhet ansvarar för arbetsmiljön och att arbetsmiljön inte är farlig. Väljer huvudmannen för skolverksamheten att låta barn och skolpersonal vistas i osäkra utrymmen är det huvudmannen som bär ansvaret ifall olyckor inträffar.
Ska hyresavtalet istället tolkas så, att hyresgästen hyr hela fastigheten med undantag för pannrum samt andra el- ,värme- och vattenutrymmen, är det du som bär ansvaret ifall någon olycka inträffar i dessa rum. För att det inte ska ske är det nödvändigt att farliga rum hålls låsta och eftersom rummen inte omfattas av hyresavtalet är det också riktigt att ha skyltar där det står att "Obehöriga äga ej tillträde" (se t.ex. argumentationslinjer i NJA 1976 s. 1 och NJA 2005 s. 372).
Det är viktigt att poängtera att det är en skillnad mellan: 1) ansvaret över att ingen som vistas i dessa utrymmen skadas och 2) ansvaret över att el, vatten och värme är säker. Oavsett om dessa utrymmen ska tolkas som inkluderade i hyresgästens ytor som denne får vistas i, står det ändå i ert hyresavtal att du som hyresvärd ansvarar för driften av el, vatten och värme. Du har ett ansvar över att t.ex. elen i hela byggnaden är säker och att hela fastigheten i sig värms upp som den ska. Du har ett ansvar över att byggnaden ska vara säker att bedriva skolverksamhet i. Det är inte detsamma som att ansvara över barns eller personals hälsa när de befattar sig med farliga ämnen eller verktyg inom ramen för skolverksamheten. T.ex. ansvarar du inte ifall någon skadar sig under hemkunskapen, idrotten eller i träslöjden även om olyckan inträffat i dina lokaler så länge som du sett till så att elen i köket var säker, ribbstolen i gympasalen var ordentligt fastmonterad etc.
Om hyresvärden ansvarar för olyckor som inträffar i hyresvärdens lokaler är en fråga som Högsta domstolen har prövat i bl.a. faller NJA 1976 s. 1. I fallet ägdes skolbyggnaden av en kommun. Några pojkar hade, utanför skoltid, tagit sig in i skolans gymnastiksal. I gymnastiksalen stod en rullställning som blivit kvar efter ett reparationsarbete. Ett företag hade utfört reparationsarbetet efter entreprenaduppdrag av kommunen.
Pojkarna hade klättrat upp i ställningen. På ställningen hade det legat kvar en järnskärva som ena pojken råkade sparka ner i ögat på den andre pojken. Pojken med skadat ögat förde i tingsrätten en skadeståndstalan mot kommunen.
Pojken argumenterade för att kommunen, i egenskap av fastighetsägare, hade ett ansvar för att lokalerna var säkra i förhållande till den verksamhet som där skulle utövas. Enligt pojken hade det varit kommunens ansvar att ta bort rullställningen och eventuellt farligt skräp som blivit kvar efter arbetet. Om rullställningen inte kunnat flyttas på med en gång borde gymnastiksalen ha varit låst och det borde ha funnits skyltar med förbud för obehöriga att uppehålla sig i lokalen.
Kommunen höll visserligen med om att det var kommunens ansvar att se till så att lokalerna var säkra i förhållande till den verksamhet som där utövades. Kommunen hade dels en vaktmästare anställd och dels lagt över städningsansvaret över gymnastiksalen på skoldirektionen som i sin tur hade en städinspektris anställd. Vaktmästarens städuppgifter framgick av dennes anställningsavtal och detsamma gällde för städinspektrisen. Vaktmästaren hade följt sina normala rutiner. Plåtbiten som orsakat ögonskadan hade befunnit sig på 4,5 meters höjd och städinspektrisens normala städningshöjd var på 1,5 meter.
Kommunen argumenterade för att skadan inte orsakats av kommunens försummelse. Att städa undan plåtbiten på rullställningen föll utanför kommunens ansvar. Det var entreprenören som skulle ha städat undan plåtbiten.
Högsta domstolen avgjorde kommunens (fastighetsägarens) skadeståndsansvar efter att ha beaktat följande omständigheter:
1) Hur ansvaret för städningen av gymnastiksalen hade varit fördelat mellan kommunen och entreprenören
2) Om kommunen hade varit vårdslös d.v.s. gjort allt som fordrades av dem med hänsyn till kommunens ansvar över städningen
3) Om kommunen i egenskap av fastighetsägare kunde ha ett strikt skadeståndsansvar oberoende av om kommunen varit vårdslös
1, Högsta domstolen började med att förklara att det varit entreprenörens ansvar att städa undan efter arbetet men att det varit kommunens ansvar att utöva tillsyn över städning d.v.s. kontrollera så att lokalen efter entreprenörens städning gått att använda för det ändamål den var tänkt. Kommunen hade därför ansvar för att plocka bort farliga verktyg och liknande ifall entreprenören lämnat efter sig sådana saker.
2, Mellan raderna konstaterade Högsta domstolen att ifall kommunen utfört sin tillsyn över städningen vårdslöst var kommunen ansvarig för den inträffade ögonskadan. Högsta domstolen konstaterade att för att upptäcka plåtbiten som orsakat ögonskadan hade städpersonal varit tvungen att klättra upp på rullställningen 4,5 meter upp. Om det kunde anses vårdslöst att inte göra detta skulle bedömas utifrån skaderiskerna. Sannolikheten att plåtbiten skulle ramla ner och orsaka en person skada utanför skoltid var mycket liten. Högsta domstolen ansåg att kommunen inte hade kunnat förutse den orsakskedja av företeelser som lett fram till skadan. Det kunde inte krävas att kommunen skulle tillhandahålla tillsynspersonal över gymnastiksalen jämt och under alla tider hindra obehöriga från tillträde till gymnastiksalen. Högsta domstolen ansåg att kommunen inte hade varit vårdslös.
3, Avslutningsvis konstaterade Högsta domstolen att kommunen, under sådana förhållanden, inte heller kunde anses ha ett strikt skadeståndsansvar (d.v.s. oberoende av vårdslöshet) för ögonskadan.
En fastighetsägares generella ansvar över fastighetens säkerhet
En liknelse kan göras med vilket generellt ansvar en fastighetsägare har över säkerheten på den fastighet som uthyrs enligt lag. Som fastighetsägare gäller generellt att du har ett ansvar för att fastigheten inte orsakar miljöskador d.v.s. du ansvarar för miljöutsläpp och förvaring av farliga ämnen i enlighet med miljöbalken. I enlighet med 3 kap. 3 § första stycket ordningslagen (OL) har du som fastighetsägare ett ansvar för att fastigheten inte medför skada för allmänheten d.v.s. de som befinner sig i eller i nära anslutning till fastigheten. Detta ansvar kan du avhända dig som fastighetsägare och istället lämpa över på t.ex. en hyresgäst genom föreskrifter i ert hyresavtal, se 3 kap. 3 § tredje stycket OL.
På samma sätt borde du kunna avhända dig ansvaret över olyckor som inträffar i t.ex. pannrummet ifall du tillsammans med hyresgästen har kommit överens om att hyresgästen ansvarar för att tillräckliga säkerhetsåtgärder vidtas för att olyckor därinne inte ska ske.
Av § 12 B i ditt hyresavtal med hyresgästen framkommer "Hyresvärden står för EL, va, Värme , Varmvatten § § Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal från energibolag,va-bolag, telekombolag eller motsvarandemåste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genom förhållanden i hyresgästensverksamhet".
Denna paragraf kan tolkas som att du INTE lämpat över ansvaret över att tillräckliga säkerhetsåtgärder vidtas för att undvika olyckor på hyresgästen. Rimliga och tillräckliga åtgärder i ditt fall borde då vara att sätta upp skyltar och hålla dörrarna låsta då du inte har möjlighet att övervaka om barn/okunnig skolpersonal befinner sig i de farliga utrymmena. I ovannämnda rättsfall, NJA 1971 s. 1, påpekades fastighetsägarens tillsynsansvar och skyltning samt låsning hävdades vara rimliga åtgärder. I NJA 2005 s. 372 diskuterades fastighetsägarens ansvar enligt 3 kap. 3 § OL. Där argumenterades för att en fastighetsägare som inte lämnat över sitt ansvar hade skyldigheter att undanröja förutsebara risker genom t.ex. skyltning.
C) Vart kan du vända dig ifall du vill ha de ovanstående frågorna A-B) prövade?
Hyresnämnden är medlare i tvister som rör lokalhyror och därmed också uthyrning av hela fastigheter. Hyresnämnden tolkar dock inga avtal – det kan en jurist eller advokat göra eller en allmän domstol d.v.s. en tingsrätt. Du kan väcka en civilrättslig talan mot hyresgästen och begära att tingsrätten ska fastställa att hyresavtalet ska tolkas på ett visst sätt d.v.s. det motsatta sättet från vad hyresgästen hävdar. En sådan talan kallas fastställelsetalan, se 13 kap. 2 § rättegångsbalken.
Det hyresnämnden borde kunna hjälpa till med – vilket jag inte är säker på – är att berätta vad som är praxis vid uthyrning av fastighet för skolverksamhet. Hyresnämnden kanske kan svara på om det brukar vara så att hyresgästen har tillgång till pannrum och liknande för ett ändamålsenligt bedrivande av sin verksamhet. Avtal brukar bland annat tolkas i enlighet med vad som är brukligt inom branschen.
Hoppas rättsläget i vart fall klarnat lite mer för dig!
Med vänlig hälsning,
Vega Schortz
