Måste jag betala skatt på hyresintäkter från ett hus beläget utomlands?
Hej. Jag har svårt att förstå Skatteverkets information och formella språkformulering gällande hur uthyrning av privatbostad utomlands beskattas om man är permanent bosatt i Sverige.
Jag bor utanför EU, äger ett hus här tillsammans med min sambo men vi ska flytta tillbaka till Sverige senare i år. Vi ska nu bestämma om vi ska behålla vårt hus och hyra ut det, eller sälja det innan vi flyttar till Sverige. Om vi behåller det, då kommer intäkterna från hyran knappt att täcka våra avbetalningar på lånet. Vi kommer alltså inte att tjäna något på det kortsiktigt. Måste vi ändå betala skatt på hyresintäkterna även om vi "går back" varje månad?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
För att besvara din fråga kommer vi kika i inkomstskattelagen (IL).
Obegränsat eller begränsat skattskyldig
Huruvida du behöver betala skatt eller inte för hyresintäkterna du erhåller från uthyrningen av huset som finns utomlands är det avgörande om du är så kallat obegränsat eller begränsat skattskyldig.
Att vara obegränsat skattskyldig innebär att du betalar skatt för samtliga inkomster, oavsett om de härrör från Sverige eller från utlandet (3 kap 8 § IL). Är du istället begränsat skattskyldig är du endast skyldig att betala skatt för vissa i lagen uppräknade inkomster (3 kap 18-21 § IL). Beroende på var man bor och när man flyttar under året så kan man vara både obegränsat och begränsat skattskyldig vid olika tidpunkter under samma år.
Obegränsat skattskyldig är du om du antingen är bosatt i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige eller om du har väsentlig anknytning till Sverige och också har varit bosatt i Sverige tidigare (3 kap 3 § IL). I det fall ni alltså flyttar till Sverige är ni obegränsat skattskyldiga så fort ni flyttat, eftersom ni då är bosatta här.
Den hyresintäkt ni får in genom uthyrningen av huset som är beläget utomlands är en sådan intäkt som ni är skyldiga att betala skatt för i Sverige, efter det att ni flyttat till Sverige (42 kap 1 § IL). Däremot har ni också rätt till schablonavdrag om 20% av intäkten (42 kap 31 § IL). Ni har också rätt till ett schablonavdrag om 40 000 kr per år (42 kap 30 § andra stycket IL).
Exempel:
Ni hyr ut huset för 10 000 kr i månaden. På ett år blir det alltså 12 x 10 000 = 120 000 kr. Ni får avdrag med 20% av 120 000 kr, dvs 24 000 kr. Ni får också avdrag med 40 000 kr. Totalt har ni då rätt till avdrag om 24 000 + 40 000 = 64 000 kr.
Ni beskattas då bara för 120 000 - 64 00 = 56 000 kr med anledning av intäkterna ni erhåller i samband med uthyrningen av huset.
Sammantaget
Ni beskattas alltså för hyresintäkterna eftersom ni är bosatta i Sverige, men ni får också rätt till ett visst avdrag. Det ska också noteras att ni får avdrag för räntekostnaderna som ni har för lånet för huset (42 kap 1 § andra stycket IL).
Hoppas du har fått svar på din fråga.
Med vänliga hälsningar,
