Måste hyresgäst återställa lokal efter hyrestiden?
Hyresgästen (HG) har hyrt en kontors- och lagerlokal på 648m2 av hyresvärden/fastighetsägaren (HV). Båda parter är aktiebolag. HG har sagt upp hyresavtalet och flyttat. HG har i samband med flytten monterat bort och tagit med sig det lås- och larmsystem som fanns i fastigheten vid HGs inflyttning. Lås- och larmsystemet hade kostat ca 100 tSEK och installerats av ett bolag som ägde den aktuella fastigheten före det att den förvärvades av HV. HG har aldrig hyrt lokalen av fastighetens tidigare ägare.
Utöver det larm som fanns i fastigheten vid HGs inflyttning, hade HG under sin tid som hyresgäst installerat ett mer avancerat larmsystem.
HG motiverar sitt beteende med följande delar av hyresavtalet mellan HG och HV:
"Lokalen uthyrs utan särskild för verksamheten avsedd inredning"
"Hyresgästen ska utrusta lokalerna med sådana lås- och stöldskyddsanordningar som krävs för hyresgästens företagsförsäkring."
Kan HV kräva att HG återställer fastighetens lås- och larmsystem till att motsvara hur det såg ut vid HGs inflyttning, alternativt kräva HG på belopp motsvarande vad det skulle kosta HV att göra detsamma?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalk (JB) som även kallas hyreslagen. Reglerna i hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat framgår av bestämmelserna (12 kap 1 § 5 st JB). Hyreslagen begränsar alltså vad man kan avtala om i det individuella avtalet, men det finns fortfarande visst utrymme för individuella avtalsvillkor. Detta utrymme är klart större för lokalhyra än bostadshyra.
Återställande av lokal regleras inte uttryckligen i hyreslagen:
Hyresgästens skyldighet att återställa en lokal regleras inte särskilt i hyreslagen. Det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en lokalhyresgäst ska återlämna den lokal som hyrts. Hyresgästens användning och återlämnande av en hyrd lokal anses istället omfattas av den i hyreslagen stadgade vårdplikten om inte annat har avtalats.
Det är vanligt att avtalet innehåller en klausul om återställande av lokal:
Det framgår inte av din fråga huruvida ni har ett avtalsvillkor om återställande av lokalen eller inte. Det är dock vanligt att avtalet innehåller en sådan klausul och det finns framförallt två vanliga formuleringar. Dessa är att lokalen ska vara återställd i "ursprungligt skick" eller att lokalen ska återställas i "godtagbart skick".
Om avtalet stadgar att lokalen ska återställas i ursprungligt skick ansvarar hyresgästen för att lokalen återlämnas i samma skick som den hyrdes ut. Ursprungligt skick i ditt fall omfattar larmsystemet som fanns då du hyrde ut lokalen. Det är mycket möjligt att du kan kräva att hyresgästen bekostar hela återställandet om den möjligheten inte begränsats i avtalet. Om hyresgästen inte återställer lokalen kan du med stor sannolikhet återställa lokalen på hyresgästens bekostnad, men det beror återigen på vad det står i avtalet.
Om avtalet stadgar att lokalen ska återlämnas i godtagbart skick finns det inte någon skyldighet att återställa lokalen om förändringarna inte försämrat skicket på den. Vad som menas med att lokalen ska återställas i "godtagbart skick" är inte helt klart, utan får bedömas från fall till fall. I bedömningen kan bland annat beaktas vilket skick lokalen var i när hyresgästen tillträdde den samt om hyresavtalet säger något specifikt underhållsskyldigheten. Vanligtvis brukar man anse att det med "godtagbart skick" avses att lokalen ska återställas och att skador utöver normal förslitning ska åtgärdas. Detta innebär i ditt fall att hyresgästen ska återställa lokalen genom att ersätta larmsystemet som fanns då lokalen tillträdes.
Hyresgästen har vårdplikt:
Även om inget har avtalats om återställande av lokalen har hyresgästen under hyrestiden en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska vårda lokalen med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller genom försummelse av gäster, hantverkare m.fl. När det gäller lokaler som hyrs ut för annat ändamål än bostad går det att avtala om ett mer långtgående ansvar än Jordabalkens bestämmelser. Har ni inte avtalat annat är det dock lagens bestämmelser som gäller (12 kap. 24 § JB). Graden av aktsamhet är beroende av lägenhetens beskaffenhet, ändamålet med förhyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Hyresgästen har i allmänhet inte rätt att utan medgivande av värden ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp. Skulle däremot ingrepp krävas för att lägenheten ska kunna användas för avsett ändamål är hyresgästens frihet större. Hyresgäst som gör förändringar eller vidtagit särskilda anordningar, med eller utan tillstånd av hyresvärden, är skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet.
Som synes enligt ovan finns det en skadeståndsskyldighet för all skada hyresgästen vållar. Med uttrycket "all skada" avses inte enbart reparationsersättning och dylikt utan även följdskador, såsom t.ex. uteblivna hyresintäkter om lägenheten tillfälligt inte är brukbar. I ert fall vet jag inte om hyresgästen fått tillstånd att byta ut larmet. Även om ni inte givit sådant tillstånd kan det dock argumenteras för att det ligger inom hyresgästens rätt för att lokalen ska ha kunnat användas för avsett ändamål. Även om hyresgästen haft rätt att byta ut larmet (med eller utan ert godkännande) är hyresgästen dock skyldig att återställa lokalen i det skick den hade vid tillträdet för uthyrningen. I ditt fall skulle det innebära att återmontera det gamla larmsystemet. Om hyresgästen inte gör detta är hyresgästen skadeståndsskyldig. Ni har då rätt att begära skadestånd för all skada som uppkommer. Vilka skador som är aktuella i ert fall vet jag inte, men det torde åtminstone innebära inköp och montering av larmsystem.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis är hyresgästen skyldig att återställa lägenheten på så sätt att det gamla larmsystemet återmonteras alternativt att ett likvärdigt larmsystem sätts in. Detta gäller så länge inget annat har avtalats. Eftersom jag inte vet om frågan har reglerats specifikt i hyresavtalet mellan dig och din hyresgäst kan jag alltså inte besvara frågan med säkerhet.
Min rekommendation är att ni i första hand vänder er till hyresgästen och försöker komma överens. Det är alltid bättre att komma överens och inte behöva gå till domstol. Kanske är det möjligt med en uppmaning om att hyresgästen ska återställa lägenheten i dess ursprungliga skick. Om så inte är aktuellt får ni driva det juridiskt och begära skadestånd av hyresgästen. Om ni önskar hjälp med att driva ärendet juridiskt kan en av våra jurister på Lawlines Juristbyrå gå igenom ert ärende och hjälpa er vidare. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och eventuell tidsbokning. Du når mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
