Måste förfrågningar om andrahandsupplåtelser i en bostadsrättsförening hanteras av styrelsen?

Question

Hej hej. Jag har en fundering angående upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand. Så här står det i bostadsrättslagen Kap 7
10 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket.
Samtycke behövs dock inte
1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte har antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller en region.
Styrelsen ska genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Lag (2019:873)
..................................
När man läser på t.ex. Bostadsrätterna.se så skriver de att en bostadsrättsförening kan givetvis välja att vara mer generös i sin syn på andrahandsuthyrning av vad lagen och rättspraxis säger.

Vår bostadsrättsförening är byggd till hotelländamål och man har sedan de byggdes 2010 därför inte behövs söka tillstånd hos styrelsen. Nu säger nya styrelsen att vi måste följa lagen. Måste föreningen det eller kan bostadsrättsföreningen välja bort att kräva ansökningar till andrahandsupplåtelse, så som man gjort i alla år tidigare?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).

Det korta och spontana svaret på din huvudsakliga fråga lyder att det mig veterligen inte finns några formella hinder för det fall en styrelsen i en bostadsrättsförening vill tillämpa ett mer generöst förhållningssätt till andrahandsupplåtelser.

Andrahandsuthyrning – Allmänna hållpunkter

Enligt 7 kap. 10 § 1 st. BRL gäller att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande om styrelsen ger sitt samtycke. Av den här bestämmelsen framgår att din granne i grunden är förhindrad att hyra ut sin bostadsrätt om denne inte får ett godkännande ifrån styrelsen. Konsekvensen av en otillåten andrahandsuthyrning är att den kan leda till ett förverkande. I 7 kap. 18 § 2 p. BRL sägs nämligen att nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand.

Tillstånd söks i första hand hos styrelsen och i andra hand hos hyresnämnden för det fall styrelsen vägrar att lämna sitt samtycke till andrahandsuthyrningen. I 7 kap. 11 § 1 st. BRL uttalas att om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Och tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Noterbart är också att ett sådant beslut som huvudregel inte kan överklagas av styrelsen, se 11 kap 3 § 3 st. BRL vari anges att beslut av hyresnämnden i fråga om upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § inte får överklagas. Undantag görs endast om det skulle vara av vikt för ledningen av rättstillämpningen att överklagandet prövas av nästa instans, vilket i det här fallet är Svea hovrätt i Stockholm.

Enligt lagmotiven är utgångspunkten att din granne som bostadsrättshavare har stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att exempelvis under en tid bo på annat håll. Men en bostadsrättshavares önskan att bara kunna tillgodogöra sig hyra för lägenheten bör dock inte ensamt utgöra ett godtagbart skäl, se prop. 2013/14:142 s. 11 f. och 21 ff. När det gäller huruvida godtagbara skäl föreligger från bostadsrättshavarens sida kan hovrättsfallen RH 2020:22 och RH 2020:23 nämnas. Och när det gäller den rättsliga bedömningen avseende själva förverkandefrågan kan Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2001 s. 241 I och II med fördel studeras.

Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?

Precis som anfördes inledningsvis har jag svårt att se det skulle föreligga något absolut tvång för föreningen att behöva låta styrelsen pröva varje enskild förfrågan på det sätt som avses i lagtexten. Min uppfattning är, likt den som ”Bostadsrätterna” har, att det är fullt möjligt att frångå detta i en bostadsrättsförening, dvs. att besluta om annat. Å andra sidan, om nu någon eller några av styrelseledamöterna vill att den här interna tågordningen ska råda men i övrigt är välvilligt inställda till andrahandsupplåtelser, kan ju styrelsen regelmässigt och skyndsamt och genom ett enkelt förfarande se till att godkänna alla kommande andrahandsupplåtelser.

Förslagsvis lyfts den här frågan på nästkommande föreningsstämma. I bostadsrättslagen hänvisas till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det anges att varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen, se 9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 15 § 1 st. EFL. En sådan begäran ska framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en stämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister. För att föreningsstämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst, vilket följer av 6 kap. 33 § 1 st. EFL.

I grunden ankommer det på bostadsrättsföreningen själv att lösa detta. Notera att stämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och den kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning. Varje årsstämma är också suverän i den meningen att stämman i egenskap av högst beslutande organ alltid kan fatta nya beslut som i praktiken omintetgör tidigare av föreningsstämman fattade beslut.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,