Måste ett bostadshyresavtal manifesteras i skrift för att vara giltigt?

Question

Hej,

Vi har blivit lovade ett nytt hyreskontrakt av vår befintliga hyresvärd (en stor aktör på marknaden). Vi har fått erbjudandet på mail, skickat in våra intyg och fått att allt ser bra ut, tackat ja och fått det bekräftat och sagt upp vår nuvarande lägenhet. Sista som sades var att personen som handlägger ärendet skulle invänta att en annan person handlägger vår uppsägning sedan skulle kontrakt skickas ut på mail och signeras med bank-ID.

Allt detta finns i en mailkonversation. Efter att sista meddelandet skickades där vi godkände att det går bra att signera kontrakt med bank-ID ringde hyresvärden upp efter ca 1 timme. Personen säger att vi inte längre kan få kontraktet för att det ska gå till en annan person med längre kötid. Det står ingenstans i deras uthyrningspolicy att de tilldelar sina kontrakt baserat på kötid.
Kontraktet handlar om en attraktiv adress i Stockholms innerstad, att tillägga är att inflyttning är om en vecka från dagens datum.

Vi undrar om vi har rätten på vår sida? Om de bryter mot avtalslagen eller inte? Enligt oss och hur vi tolkar avtalslagen så har vi ett bindande kontrakt eftersom anbud och accept har angivits.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).

Generellt gäller att rättsligt bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av parterna ska kunna rucka på den ursprungliga överenskommelsen. Från den här huvudregeln finns det naturligtvis undantag, men som i förevarande fall, i vart fall såvitt jag kan bedöma och så här vid en första anblick, inte torde kunna åberopas av din motpart, alltså hyresvärden.

Vidare ska framhållas att det inte föreligger någon ångerrätt på hyresrättens område, vilket i praktiken innebär att avtalet måste sägas upp för att upphöra att gälla alternativt sägas upp för villkorsändring för det fallet hyresvärden önskar att justera de ursprungliga avtalsvillkoren. I 12 kap. 3 § 1 st. JB sägs nämligen explicit att hyresavtal som gäller för obestämd tid, dvs. tillsvidare (vilket jag utgår ifrån att det rör sig om i det här fallet), ska sägas upp för att upphöra att gälla. Som bostadshyresgäst har man också ett s.k. direkt besittningsskydd, vilket kommer till uttryck i 12 kap. 46 § JB vari det i tio punkter räknas upp olika besittningsbrytande grunder (situationer). Enligt huvudregeln gäller att om inte hyresvärden kan åberopa någon av dessa har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet, vilket helt enkelt betyder att den senare (du) kan genomdriva avtalet, eller rättare sagt hävda att det ska fortlöpa i enligt de gamla villkoren.

Därutöver ska följande noteras. Hyresavtal är formlösa avtal, vilket innebär att det inte finns några krav på formen för den här typen av avtal. Hyresavtal kan således ingås både muntligt och konkludent (tyst/underförstått och/eller genom parternas ageranden), se 12 kap. 2 § 1 st. JB. Av den nyss nämnda bestämmelsen följer att hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det finns med andra ord inget krav på att så måste ske, dvs. att hyresavtalet måste manifesteras i skrift, men om någon av parterna vill ha skriftlig dokumentation ska givetvis en sådan upprättas. Men det skriftliga hyresavtalet får då egentligen bara funktionen av att vara ett rent bevismedel. Ett hyresavtal är fortfarande lika giltigt utan ett kontrakt och detta återigen mot bakgrund av avsaknaden av lagstadgade formkrav. Det innebär även att om du bara muntligt hade tackat ju till lägenheten hade hyresavtalet varit bindande. För både dig och hyresvärden.

Slutsatsen måste därför bli att det ursprungliga avtalsförslaget, vilket båda parter har accepterat, är det som samtliga har att förhålla sig till. Annorlunda uttryckt: Hyresavtalet är alltjämt giltigt.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i den kommande processen mot hyresvärden och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi har god erfarenhet av hyresrättsliga tvister. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,