FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet27/05/2022

Lukt i huset, fel i fastighet?

Vi har köpt ett hus som vi sedan dag 1 har känt en konstig lukt i som vi försökt lokalisera vart den kommer ifrån utan resultat än. Under utförda renoveringar som står antecknade i husbeskrivningen står det: Byte av syll och målning 2020, se separat angiven lista med alla renoveringar i sin helhet. I listan står det: Syllbyte + målning 2020. När vi var på visningar visade det sig att dem hade bytt syll samt målat/putsat om huset i samband. I Besiktningsprotokollet står det: Syllarna byttes. Garantiintyg finns. Syllarna bytts och ersatts med icke tryckimpregnerade samt att syllpapp monterats. Detta gör att risken för framtida liknande skador gällande syll minskar avsevärt. I Garantibeviset står det ingenting om antalet eller vilka som byttes. Nu när vi försöker lokalisera vart lukten kan komma ifrån börjar vi med att kontakta företaget som utförde jobbet för att kontrollera vad som byttes, det visar sig att man inte bytt syll på ena kortsidan utav huset. Om det skulle vara så att det är syllen som inte blivit bytt som är boven till lukten, är det juridiskt fel ifrån säljarna som inte har informerat oss (köpare) om att den inte blev bytt?

Lawline svarar

Hej och tack för att ni vänder er till Lawline! 

Beskrivningen i bakgrundsinformationen berör huruvida det är ett faktiskt fel i fastigheten och om det kan göras gällande mot säljaren. Besvarandet av frågeställningen här nedan kommer att göras med utgångspunkt i Jordabalkens (JB) regler.

Fel i fastighet:

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den på annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet innebär detta att fel i fastighet föreligger (4 kap. 19 § jordabalken). 

Köparens undersökningsplikt:

Köparen har en undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att du som köpare bär riskerna för de fel som borde upptäckts vid en normal besiktning av fastigheten. Av praxis framgår att ingen särskild besiktningsman krävs, men att undersökningen från köparens sida skall vara noggrann (jfr 4 kap. 19 § 2 st. JB). Såsom fel får inte åberopas avvikelser som köparen borde upptäckt vid undersökningen av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick. Köparen ansvara således för upptäckbara fel som hade kunnat upptäckas genom en noggrann besiktning av fastigheten. 

Säljarens upplysningsplikt

Det finns ingen uttrycklig bestämmelse som stadgar att säljaren har en upplysningsplikt. Däremot ansvarar säljare för dolda fel, som de har en insikt om (jfr NJA 1981 s. 894). Vidare kan skrivas om säljarens förtigande är svikligt, eller om agerandet är grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan köparen åberopa fel (4 kap. 19 § JB).

Besvarandet av frågeställningen

Frågan är dels om det är syllen som har gett upphov till lukten och om det kan göras gällande som ett fel gentemot säljarna. I bakgrundsinformationen framgår det att det i husbeskrivningen, besiktningsprotokollet samt i garantibeviset framkommer att syllarna blivit bytta. Detta torde påverka bedömningen beträffande vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta (jfr 4 kap. 19 § JB). Om det skulle visa sig att syllen som inte blivit bytt, är boven till problemet, är min uppfattning att det torde kunnas göra gällande som ett dolt fel. 

Hur ska ni gå vidare?

Min rekommendation är att ni inväntar svar huruvida det faktiskt är syllen som resulterat till den konstiga lukten. Skulle det vara så att så är fallet, är mitt råd att så snabbt som möjligt, gärna samma dag, lämna ett meddelande till säljaren om felet (4 kap. 19a § 1 st. JB). Inom lagtexten står det att reklamation skall ske inom skälig tid, vad detta innebär är beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Därefter är det av vikt att ni tar kontakt med en jurist som kan biträda er vidare och hjälpa er i detta ärende. För att komma i kontakt med Lawlines jurister, går det att göra på våran hemsida. 

Varmt välkommen att höra av dig vid fler funderingar! 

Rijad TrubljaninRådgivare