Lokalhyresgäst obetalda hyror trots underrättelsebesked, byta lås?
Lokalhyresgäst har flera ggr betalat för sent. Fastighetsägarnas blankett om uppsägning pga obetald hyra samt underrättelsebesked jml JB 12:44 har lämnats till följd av 3 obetalda hyror. Hyresgästen har bekräftat uppsägningen i mail men ej vare sig bekräftat eller förnekat att han på samma uppsägningshandling fått underrättelsebesked jml JB 12:44. Betalning för gamla hyrorna bokförs hos värden 17 dagar efter hyresgästens bekräftelse om uppsägningen. Upplysningsvis kan nämnas att någon betalning för juli 2018 ej kommit värden till del per 4 juli.
Vad ska värden nu göra för att bli av med hyresgästen . Förutsatt att betalningen ovan anses vara för sent gjord. Meddela om avhysning? Eller anses detta redan gjort i och med blanketten? Kan värden byta lås utan bekymmer?
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Tack för din fråga.
Det har ingen betydelse om hyresgästen har bekräftat mottagande av underrättelsebesked. Det som är avgörande är huruvida hyresvärden har lämnat beskedet i enlighet med delgivningslagen. Beskedet ska lämnas till hyresgästen personligen, i rekommenderat brev till lokalens adress, till en anställd i lokalen alternativt i sista hand i hyresgästens brevlåda (Högsta domstolens avgörande NJA 1988 s. 420). Besked via elektronisk väg godtas alltså inte. Det följande förutsätter alltså att besked har lämnats i enlighet med vad som sägs ovan. I annat fall får ni börja om och göra rätt vid nästa sena betalning.
Lokalhyresgäst har rätt att "läka" obetalda hyror sedan underrättelsebesked har lämnats genom att betala hyran senast två veckor efter det att underrättelsebeskedet har lämnats (12 kap. 44 § första stycket 2 JB). Den avgörande tidpunkten är är när betalning gjordes av hyresgäst, inte när betalning mottogs av hyresvärd (12 kap. 20 § tredje stycket JB). Gjordes betalning inte senast den 14:e dagen efter dagen då underrättelsebeskedet lämnades, har hyresgästen förlorat hyresrätten. Avhysning får meddelas två dagar därefter, om inte hyresgästen kan visa att betalning gjordes i tid (12 kap. 44 § andra stycket JB).
Ni kan ansöka om avhysning hos kronofogden. Ni behöver inte meddela hyresgästen om ni inte vill, det gör kronfogden. Om hyresgästen bestrider kravet måste ni ansöka om stämning i domstol för att kronofogden ska kunna meddela utslag (utförandet av avhysningen i sig). Endast om hyresgästen medger kravet eller inte besvarar kravet kan kronfogden fatta ett sådant beslut utan domstols dom.
Värden riskerar att begå egenmäktigt förfarandet genom att byta lås eftersom hyresgästens möjligheter att förfoga över sin egendom rubbas (8 kap. 8 § brottsbalken). Värden får alltså inte byta lås förrän hyresgästen har flyttat ut alternativt blivit vräkt.
Hör av er om något är oklart i svaret. Min mailadress är soroosh.parsa@lawline.se
Vänliga hälsningar,
