LLL

Question

Bostadsrätt HSB förening.
Huset byggdes 1969.
Då med Svartlim på betongen där golvet limmades vid byggnationen.

Nu har det kommit fukt från berget som gjort att Svartlimmet blivit en limförtvålning.

Golven skulle rivas OCH vi får inte bo hemma då det är HÄLSOVÅDLIGT

Mina lungor skadades.

Vi köpte lägenheten 1980 har har icke limmat några golv.
2012 lade vi i LAMINATGOLV.

Bilder finns på det söndersmulade golvet som har en svart botten mot betongen.

Föreningen säger att det är vi som enligt bostadsrättslagen är ansvariga.

Hur kan vi vara ansvariga för konstruktionsfel dvs svartlim som reagerar när det kom in fukt från berget där vi bor.
Vi har inte byggt huset.

Föreningen sa nej till att åtgärda.
Anmäldes till Miljö o Hälsa som gav föreningen föreläggande att riva slipa kassera och lägga nya golv.

Ska vi verkligen stå för kostnaden att lägga nya ytskikt när golven rivits och betongen slipats????

Det är illa för man hittade även PCB när man tog borrprov.

Nu ska mekaniskt ventilerat golv läggas.

Vid rivning 3 augusti sattes UTSUGSFLÄKTAR in o plastdörrsr så inget kom ut.
15 augusti visade det sig att utsugsfläktarna sätts i felaktigt o plasten lossnat. Allt det skadliga kom ut i hela lägenheten.

Ingen har kommit när vi larmade om detta. Allt står still o vi bor på ett lögenhets hotell.
Från 3 augusti och fortfarande.

Vad kan vi göra???? Vi vill ha vårt hem.

Answer 1

Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).

I 7 kap. 12 § 2 st. BRL sägs att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Undantag görs dock om skadan har uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet (oaktsamhet) eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

Bostadsrättshavaren svarar för det s.k. inre underhållet av lägenheten. I 7 kap. 12 § 1 st. BRL anges att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna varför reglerna är tvingande till förmån för bostadsrättshavaren. Förutom det ovan redovisade i första stycket bär bostadsrättsföreningen även ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt och då för det s.k. yttre underhållet, vilket bl.a. inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Motsatsvis gäller att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar, se prop. 1990/91:92 s. 201.

Gränsdragningsproblem uppstår ofta och brukligt är därför att precisera parternas skyldigheter genom bestämmelser i stadgarna. Emellertid kan bostadsrättshavarens skyldigheter aldrig omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär varför det inte heller torde vara möjligt för styrelsen och/eller stämman att utvidga medlemmarnas ansvar om inte samtliga medlemmar frivilligt går med på detta. Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan visa sig vara mycket besvärligt. I lagmotiven, dvs. i förarbetena, till bostadsrättslagen nämns saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, vilket exempelvis är ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna utgör en intern föreningsangelägenhet, vilket återigen och i praktiken innebär att detta bör regleras i stadgarna, se prop. 1990/91:92 s. 99.

Oavsett vilket är min uppfattning att det naturligtvis är möjligt att genom stadgarna inskränka (begränsa) bostadsrättshavarens underhållsansvar. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars skulle ligga på bostadsrättshavaren. Men ansvaret för bostadsrättshavaren kan däremot aldrig utsträckas till att avse någon annan del av huset som inte omfattas av lagstiftningen, se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2020 s. 822.

Huruvida det verkligen föreligger ett konstruktionsfel är för mig ovisst. En bostadsrätt är lös egendom, inte fast egendom, men i bostadsrättssammanhang görs inte sällan analogier till fastighetsrättens område och vad som där brukar gälla vid köp och då enligt reglerna i jordabalken (JB). Och i 4 kap. 19 § 1 st. JB sägs bl.a. att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (min kursivering). Centralt är med andra ord vad du med fog kunde förutsätta vid köpet av bostadsrätten.

HD har i sin praxis uttalat att om en fastighet är byggd i enlighet med de byggnormer som gällde vid tidpunkten för uppförandet är det sällan fråga om något fel eftersom köparen utifrån då gängse uppfattning borde ha förutsatt (räknat med/förstått) att exempelvis ett visst material med största sannolikt använts, se rättsfallet NJA 2016 s. 346. Likaså kan åldern på objektet vittna om vad en köpare bör kunna förvänta sig i termer av kvalité och risken för röta och/eller skadeinsekter, se hovrättsfallet RH 1997:22. Och här bör likaledes noteras att svartlim, vilket för ofta innehåller asbest, mig veterligen var vanligt förekommande under 60- och 70-talet. Asbest förbjöds först i början på 80-talet.

Jag vet inte heller om det inträffade har drabbat flera lägenheter i bostadsrättsföreningen och/eller om byggnaden i övrigt, vilken föreningen definitivt bär ansvar för, har åsamkats någon skada. Men gissningsvis gäller det sistnämnda då det, såsom du beskriver det, har kommit fukt från berget. Det borde rimligtvis innebära att även andra delar av byggnaden kan vara fuktskadade varför det dels tåls att diskutera om man inte kan tänka sig ett delat ansvar här, dels om ärendet, dvs. frågan om kostnadsfördelning, inte skulle behöva hänskjutas till nästkommande föreningsstämma för att där behandlas på demokratisk väg. För här finns dessvärre inga givna svar, men utifrån en strikt lexikalisk tolkning av lagtexten, alltså baserat på dess ordalydelse, går det med största sannolikt att argumentera för att detta faller inom ramen för det inre underhållet eftersom det trots allt handlar om lägenhetens golv. Oavsett vilket och som svar på din sista fråga kan sägas att detta borde lyftas på årsstämman. Ett annat alternativ är naturligtvis initiera en domstolsprocess. Vidare vill jag även framhålla att du borde begära en nedsättning på avgiften till föreningen under den tid som din lägenhet inte kan nyttjas.

Märk väl att varje medlem alltid har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen, se 6 kap. 15 § 1 st. EFL. En sådan begäran ska dock framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en stämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister. För att föreningsstämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst, vilket följer av 6 kap. 33 § 1 st. EFL. Stämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och den kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning varför det är fullt möjligt att ”köra över” styrelsen för det fall det finns en majoritet som ställer sig bakom en viss inställning. Varje årsstämma är också suverän i den meningen att stämman i egenskap av högst beslutande organ alltid kan fatta nya beslut som i praktiken omintetgör tidigare av föreningsstämman fattade beslut. Styrelsens uppgift i en förening är att ansvara för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter och dess bemyndigande kommer i grunden ifrån just stämman, dvs. andelsägarna (medlemmarna) i föreningen, vilket inte är helt ovanligt att enskilda styrelseledamöter från tid till annan tenderar att glömma bort, jfr kap. 7 kap. 4 § 1 st. 1 p. EFL.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,