Låna ut lägenheten, är det andrahandsuthyrning eller inneboende?
A o B är vänner sedan lång tid tillbaka och äger var sin bostadsrätt som de har varit bosatta i flera år.
A vistas utomlands under vinterhalvåret och brukar ha sin lägenhet stående tom under utlandsvistelsen.
B har sin arbetsplats i närheten av A:s bostad, men har sin egen bostad på långt avstånd från sin arbetsplats.
A har inget emot att B bor i A:s lägenhet under A:s utlandsvistelse för att få tillsyn av lägenheten om något inträffar med lägenheten som kräver en omedelbar insats.
B erlägger ingen hyra till A och är införstådd att han måste lämna lägenheten om A behöver tillfälligt återvända till sin lägenhet några gånger under vinterhalvåret för att t.ex. söka vård eller av annan anledning.
År det fråga om andrahandsuthyrning, inneboende eller vanlig gästfrihet ifråga om A och hans lägenhet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Din fråga avser huruvida att A låter B bo i sin lägenhet (bostadsrätt) kan utgöra en andrahandsupplåtelse eller om det rör sig om ett inneboende.
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Vad krävs för uthyrning i andra hand?
För att upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande krävs som utgångspunkt styrelsens tillstånd (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).
Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. Kraven på att bostadsrättshavaren ska kunna visa att hen har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten sätts numera ganska lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten.
Enligt förarbetena till bestämmelsen är exempel på vanliga situationer när ett tillstånd kan ges när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. Tillstånd kan också lämnas t.ex. när den som förvärvar en bostadsrätt vill upplåta lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande. En sådan situation är när en bostadsrätt förvärvas inför en pensionering. I vissa fall kan även skäl som snarast hänför sig till andrahandshyresgästen vara godtagbara. Det kan t.ex. komma i fråga att lägenheten upplåts till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. När bostadsrättshavaren skaffar en annan bostad och avser att bo i den fortsättningsvis, saknas egentlig anknytning till lägenheten. Om bostadsrätten är svår att sälja på grund av de rådande marknadsförutsättningarna, kan en upplåtelse trots detta tillåtas för att ge bostadsrättshavaren ett visst utrymme att avvakta med försäljningen. Har marknaden inte förbättrats på ett år, finns det normalt inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen.
De skäl bostadsrättshavaren har att hyra ut lägenheten i andra hand väger normalt sett lättare med tiden. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten. Ett annat exempel på när en förlängd upplåtelse kan tillåtas är om barn i hushållet har något år kvar i en skola på en annan ort. När bostadsrättshavaren på grund av ålder eller sjukdom måste tas in på en vårdinrättning eller ett särskilt anpassat boende finns det utan vidare skäl att upplåta lägenheten i andra hand. Efter en tid blir även i ett sådant fall anknytningen till lägenheten svagare, men anknytningen är då, som det anges i propositionen "av underordnad betydelse". Vissa omständigheter motiverar däremot inte tillstånd till upplåtelse i andra hand; enbart bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten är inte ett gångbart skäl för tillstånd. Detta får betydelse vid köp eller innehav av en bostadsrätt i rent spekulativa syften. Som ett annat exempel på när skäl inte finns anges, att lägenheten under en längre tid inte har använts av bostadsrättshavaren. Då ska planer på att t.ex. bo på en annan ort normalt inte vara relevanta som skäl för en upplåtelse i andra hand.
Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. I vissa fall väger bostadsrättshavarens skäl tyngre än i andra fall. Exempel på sådana situationer som anges i propositionen är att lägenheten ska upplåtas på grund av sjukdom eller anställning på annan ort. Sådana skäl ses som mer vägande och det krävs att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars, för att tillstånd inte ska ges. Föreningens invändningar kan, enligt propositionen, även avse hyresgästens personliga kvalifikationer. De personliga kvalifikationerna kan avse t.ex. att hyresgästen kan förväntas uppträda störande.
Andrahandsupplåtelse eller inneboende?
Enligt ovan framkommer bestämmelser om andrahandsuthyrning i 7 kap. 10 § BRL. Tidigare angavs i lagtexten som definition på andrahandsupplåtelse att upplåtelsen avsåg hela lägenheten. Det förekom då att uthyraren stängde av ett rum och gjorde gällande att upplåtelsen inte avsåg hela lägenheten varför bestämmelsen ändrades år 2003.
Enligt den utredning som gjordes inför lagändringen uttalades att avgörande vikt inte borde fästas vid om ett rum står låst eller inte utan att det betydelsefulla är om bostadsrättshavaren bor i lägenheten. När så är fallet menade utredningen att man på ett annat sätt än annars kan utgå ifrån att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem. I propositionen till bestämmelsen anges att betydelse är i stället om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning denne faktiskt har kommit att vistas där. Som exempel på praxis kan nämnas NJA 2001 s. 241 I och II. I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men inte i övrigt haft någon kontakt med lägenheten annat än att dennes sambo hade besökt lägenheten någon gång i månaden. Sambon hade då dessutom meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och upplåtelsen bedömdes som en andrahandsuthyrning. I det andra målet blev utgången den motsatta. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden. Han besökte lägenheten ett par gånger i veckan. Då utnyttjade han köket och ett undantaget rum. Han fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen fann därför att hyresgästen inte hade haft rätt att självständigt nyttja lägenheten.
Som synes är det emellanåt en svår distinktion mellan inneboende och andrahandsuthyrning. För det fall att det går till domstol blir det upp till domstol att avgöra om B kunnat utnyttja lägenheten självständigt eller inte och huruvida det rör sig om en otillåten andrahandsuthyrning.
Bedömningen i ditt fall
I det fall du beskriver går det inte att ge ett helt klart svar utan det är en argumentation som får föras med en bedömning i det enskilda fallet. Som argument för att det rör sig om ett inneboende kan anföras att A närhelst han vill har tillträde till sin lägenhet. B är införstådd med att han måste lämna lägenheten om A återvänder. Som argument för det motsatta, att det rör sig om en (otillåten) andrahandsuthyrning, kan föras att B i praktiken kan utnyttja lägenheten självständigt eftersom att A endast är i landet några gånger under året.
Utan några närmre information än den som delgetts i frågan är min bedömning att det finns en risk att utnyttjandet kommer att bedömas som en otillåten andrahandsuthyrning. Att det rent praktiskt inte utgår någon hyra är inte avgörande. Bedömningen kommer att ske utifrån hur lägenheten nyttjas. Om möjligheten finns är därför min rekommendation att A söker tillstånd hos styrelsen att hyra ut lägenheten i andra hand alt. gör sig förberedd att det kan uppkomma en tvist om det och att han kan förlora lägenheten.
Om något är oklart eller du behöver vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
