Läckage i fastighet
Jag köpte ett hus för ca ett år sedan och har haft diverse problem med huset! Nu har det börja läcka in vatten i huset! Upptäckte en vattenpöl på köksgolvet! Vad kan man göra? Ska jag bara acceptera att jag köpt ett hus för 4miljoner som inte ens kan hålla vatten ute när det regnar?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer inledningsvis att redogöra för relevanta lagrum vid fel i jordabalken (JB) och därefter besvara din fråga.
Tillämplig lagstiftning vid fel i fastighet
Rättsregler om fel vid fastighetsköp regleras i 4 kap. JB. Om fastigheten inte överensstämmer med vad som har avtalats vid köpet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, utgör det ett fel i fastigheten (4 kap. 19 § första stycket JB).
Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten innebär att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Dolda fel kan i vissa fall vara undantagna från denna undersökningsplikt. Fel som innebär att man måste göra ett ingrepp i fastigheten för att upptäcka felet brukar normalt inte omfattas i köparens undersökningsplikt (jfr NJA 1983 s. 865 och NJA 1984 s. 3).
Samtidigt har säljaren en upplysningsplikt för vissa fel som finns i fastigheten. Fel som är svåra för köparen att upptäcka och som kan vara av vikt för köparen, innefattas vanligen under säljarens upplysningsplikt.
Vid fel i fastigheten får köparen göra ett avdrag på köpeskillingen, alternativt häva köpet om felet är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 § JB). Köparen kan även vara berättigad till ersättning om felet beror på säljarens försummelse eller avviker från vad säljaren anses ha utfäst vid köpet (4 kap. 19 § första stycket JB). Vid utfästelser om en viss omständighet eller egenskap reduceras vanligen köparens undersökningsplikt. Köparen kan därför kräva ersättning för skador som denne har drabbats av, om fastighetens skick avviker från vad säljaren särskilt har utfäst vid köpet.
Härtill ska beaktas att fel måste reklameras inom skälig tid från det att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet (4 kap. 19a § första stycket JB). Om säljaren däremot har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, behåller köparen sin rätt att åberopa fel i fastigheten även om det inte har gjorts inom skälig tid (jfr 4 kap. 19a § andra stycket JB). Preskriptionstiden för reklamationsrätten är tio år (4 kap. 19b § JB).
Vad gäller i ditt fall?
Som framgår av din fråga finns ett vattenläckage i ditt hus vilket utgör ett fel i fastigheten. Huruvida säljaren kan hållas ansvarig för felet beror på omständigheterna i varje enskilt fall. Om vattenläckaget i ditt hus var svårupptäckt vid en noggrann undersökning och inte rimligen kunde förutses av dig som köpare med hänsyn till fastighetens ålder, pris eller skick vid inköpet, kan det möjligen utgöra ett dolt fel. Sådana fel innefattas vanligen inte under köparens undersökningsplikt. I bedömningen kan man även beakta om säljaren uttryckt en särskild utfästelse om fastigheten och som eventuellt kunnat reducera din undersökningsplikt. Sammantaget är det alltså ett flertal aspekter som ska vägas in i bedömningen för att avgöra huruvida säljaren kan hållas ansvarig för felet i huset.
Jag rekommenderar dig att kontakta en jurist och redogöra för samtliga omständigheter i ditt fall. Eftersom det görs en omfattande utredning och helhetsbedömning i varje enskilt fall, kan jag tyvärr inte ge ett definitivt svar. Du kan boka en tid med våra jurister här eller kontakta oss per telefon för närmare information.
Lycka till och hoppas att det löser sig i ditt ärende!
Med vänlig hälsning
