Kriterier och påföljd för dolda fel i fastighet
Hej, det uppdagades nu tre år efter att jag köpt en fastighet att det finns höga halter miljögifter på fastigheten. Räknas detta in som ett dolt fel eller hur ser definitionen ut av ett dolt fel.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Det låter inte alls trevligt att höga halter av miljögifter finns på din fastighet. Enligt min bedömning är det fråga om ett dolt fel, med reservation för några undantag som presenteras nedan. Är det fråga om ett dolt fel har du rätt till i alla fall prisavdrag.
Vad är ett dolt fel?
Vid köp av fastighet är säljaren ansvarig för dolda fel upp till 10 år efter det att köparen fått tillträde till fastigheten (4 kap. 19 § och 19a § Jordabalken). Vissa kriterier ställs upp på vad för del som ska betraktas så som dolda fel, nämligen:
1.Felet måste ha funnits vid tiden för köpet2.Felet hade inte kunnat upptäckas genom en noggrann besiktning av fastigheten. 3.Felet är inte ett sådant som hade kunnat förväntas av en fastighet av en viss ålder, ett visst skick eller konstruktion.Miljögifter ett dolt fel?
Som köpare av en fastighet ska du kunna förutsätta att det inte finns miljögifter på fastigheten. Det får därför räknas som ett fel.
Miljögifter är sällan ett fel som går att se genom en yttre besiktning varför det generellt är ett sådant fel som kan anses vara dolt. En förutsättning är emellertid att du genom egna observationer eller kunskap borde undersökt saken ytterligare. Situationer jag kan tänka mig att det funnits en utökad undersökningsplikt är exempelvis om säljaren har nämnt att det finns miljögifter eller om du annars fått vetskap om att fastigheten ligger granne med eller har varit en kemiindustri.
Borde du ha vidtagit ytterligare undersökningar kan du inte åberopa felet så som ett dolt fel.
Vad kan jag kräva för ersättning vid ett dolt fel?
Föreligger ett dolt fel kan du kräva antingen hävning eller prisavdrag, du kan också kräva skadestånd om du har lidit följdskador av felet (4 kap. 19 § Jordabalken). Höga halter av miljögifter är något som jag kan tänka mig är av väsentlig betydelse för dig som köpare varför hävning kan komma på tal. Hävning måste emellertid ske 1 år från det att du tillträtt fastigheten, annars kan hävning endast ske om säljaren handlat i strid med tro och heder (19 kap. 12 § Jordabalken).
Prisavdrag är därför den mest rimliga påföljden i ditt fall. Prisavdrag beräknas genom att ta skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde vid tillträdesdagen och fastighetens värde i nu konstaterat felaktigt skick. Rätten till prisavdrag grundar sig alltså i fastighetens värdeminskning (4 kap. 19c § Jordabalken).
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Hälsningar,
