Krävs det tillstånd för att hyra ut bostadsrätt till inneboende?
Hej,
Jag bor i en BRF och har fått besök av ordförande i bostadsrättsföreningen som meddelade att jag inte får hyra ut lägenheten via Airbnb. Jag hyr inte ut lägenheten vilket jag meddelade, utan hyr ut ett rum och bor alltid i lägenheten själv. Ordförande meddelade att föreningen inte godkände det ändå och hänvisade till stadgarna. Enligt BRL behöver inte föreningen ge tillstånd till inneboende. Har jag fel? Gäller det endast långtidsboende? Kan tillägga att jag hyr ut ca. 4-6 dagar/månad som mest och är alltid noga med att välja personer med bra omdömen.
Tack!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
BRL förbjuder inte inneboende (partiell sublokation)
Precis som du nämner framgår det i 7 kap. 10 § Bostadsrättslagen (BRL) att andrahandsupplåtelse kräver tillstånd från styrelsen. I paragrafen används uttrycket "[…]till annan för självständigt brukande[…]". Det är detta uttryck som innebär att tillståndskravet är begränsat till andrahandsupplåtelse där hyresgästen självständigt kan förbruka lägenheten, och att det därmed inte gäller inneboende. Formuleringen i paragrafen är emellertid inte helt okontroversiell. Gränsdragningen för när en lägenhet kan anses vara för självständigt brukande är inte helt okontroversiell och utvecklas därför i förarbeten och praxis.
Förarbeten och praxis
I förarbetena (prop. 2002/03:12 s. 66-68) står det att "en bostadsrättshavare får utan särskilt tillstånd ha inneboende i sin lägenhet om detta inte medför något men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (se 7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Man talar härvidlag om s.k. partiell sublokation eller upplåtelse i andra hand av del av lägenhet".
I skälen för förslaget att införa kravet "självständigt brukande" i lagtexten uttalar regeringen sig så här:
"Bestämmelserna om partiell sublokation är mer generösa mot bostadsrättshavaren än vad bestämmelserna om andrahandsupplåtelse är.
Utredningen har funnit att det förekommer fall där arrangemang vidtas för att man skall kunna åberopa de generösare reglerna om partiell sublokation och därigenom slippa att - enligt reglerna om andrahandsupplåtelse - begära samtycke från styrelsen eller tillstånd från hyresnämnden. Ett sådant typfall är att bostadsrättshavaren stänger av ett rum i den upplåtna lägenheten och gör gällande att det är fråga om en partiell sublokation."
Här uppstår frågan om gränsdragningen för vad som ska anses utgöra självständigt brukande(andrahandsuthyrning) eller partiell sublokation(inneboende-uthyrning). Svaret som följde var:
"Praxis har tidigare inneburit att domstolarna fäst avgörande vikt vid hur stor del av lägenheten som den till vilken lägenheten har upplåtits har haft tillgång till. Högsta domstolen har relativt nyligen avgjort två mål där frågeställningen var om en bostadsrättshavare upplåtit hela lägenheten i andra hand eller inte (se NJA 2001 s. 241 I och II). I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men hade i övrigt inte haft annan kontakt med lägenheten än att bostadsrättshavarens sambo besökt lägenheten någon gång i månaden, efter att först ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostadsrättshavaren därför fick anses ha upplåtit hela lägenheten. I det andra målet övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten någon gång i månaden, besökte lägenheten ett par gånger i veckan (varvid han utnyttjade köket och ett undantaget rum) samt fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen ansåg inte att hyresgästen haft rätt att självständigt utnyttja lägenheten och fann att bostadsrättshavaren inte kunde anses ha upplåtit hela lägenheten."
Rättsfallet som omnämns byggde på äldre rätt som inte hade något uttalande om "självständigt brukande". Domstolen fastslog därmed hur gränsdragningen skulle ske, och regeringen kom att använda sig av det domslutet och domstolens argumentation för att ändra lagen och införa begreppet "självständigt brukande". Därmed uppstod ett krav på att det i princip ska vara fråga om andrahandsuthyrning för att tillstånd från styrelsen ska krävas.
Sammanfattning
Det krävs inget tillstånd för uthyrning till inneboende oavsett hur lång uthyrningen är. Detta förutsätter dock att det verkligen rör sig om en partiell sublokation, dvs. att du verkligen delar lägenheten med hyresgästen i en praktisk mening. Om så är fallet, krävs det inget tillstånd.
Jag hoppas att mitt svar är till någon hjälp. Om du har några fler funderingar eller frågor är du välkommen att skicka in en ny fråga eller skriva i kommentarsfältet, så återkommer jag.
Vänligen,
