FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresrätt28/03/2018

Kräva hyresvärden på ersättning för arbete och brytande av muntligt avtal

Hej!

Jag heter Karin och är nyligen inflyttad i en hyresrätt i Umeå tillsammans med min sambo, då vi båda två påbörjade studier i staden under hösten -17.

Lägenheten vi flyttade in i är av äldre art, i hall och kök låg en möglig, grå plastmatta och i vardagsrum och matrum låg en slitet trägolv, samt i två sovrum låg hyfsat nylagt laminatgolv. Väggarna var fulla med hål (i bara vardagsrummet fanns 57 hål) och delar av tacket var täckt med stora fläckar. Väggarna i hallen var ljusgröna, i vardagsrummet smutsbeige, i matrummet orange och i köket mörkblått. Vi har bilder på allt, hur lägenheten såg ut när vi skrev kontraktet. När vi skrev vårt hyreskontrakt (första hands) med vår hyresvärd (privat) frågade vi om vi fick göra om i lägenheten i utbyte mot att han skulle stå för materialet, samt förklarade vi att vi i så fall skulle ta hjälp av en släkting som arbetat med denna typ av hantverksarbete under en längre tid. Vi förklarade även att vi i så fall tänkt lägga nytt golv, måla golvlister, måla väggar och måla taket. Han svarade ordagrant "så länge det blir hantverkarmässigt gjort så kan vi stå för materialkostnaderna".

Vi såg och ser detta som ett bindande muntligt avtal och att vi kunde lita på att han skulle stå vid sina ord. Det skulle vi inte ha gjort, då han nu idag säger att något muntligt avtal som ovanstående beskriven inte ingåtts. Kan beskriva mer om ni kontaktar mig vidare. Djupt tacksam för svar! Mvh, Karin

Lawline svarar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

På tillträdesdagen ska en lägenhet vara i fullt brukbarts kick (12 kap. 9 § 1 st. jordabalken). När det gäller bostadslägenheter är detta ett minimikrav och hyresvärden och hyresgästen kan endast avtala om bättre skick. Vad som menas med "fullt brukbart skick" skiljer sig lite från situation till situation och kravet på brukbarhet varierar givetvis beroende på vilket ändamål lägenheten upplåtits till. Kraven på en bostadslägenhet är t.ex. högre än på ett garage. I ert fall får emellertid de felaktigheter som föreligger anses vara innebära att lägenheten inte är fullt brukbar. Detta följer av ett rättsfall; NJA 1964 s. 434. Hyresvärden ska sålunda åtgärda felen.

Om lägenheten inte är i fullt brukbart skick och ni har påtalat detta för hyresvärden, utan att denne avhjälper felet, har ni som hyresgäster rätt att vidta åtgärder, vilket regleras i 12 kap. 11 § jordabalken. Det är viktigt att ni, återigen, påtalar felen (exempelvis skriftligt, så ni har bevis på att hyresvärden verkligen tagit del av er tillsägelse.) för hyresvärden och att denne ska ha haft skälig tid på sig att åtgärda felen. Om hyresvärden inte åtgärdar felen har ni som hyresgäster rätt att göra det själv på hyresvärdens bekostnad. Ni har även rätt att säga upp hyresavtalet om bristen är av väsentlig betydelse. För tiden lägenheten är i bristfälligt skick har ni rätt till nedsättning av hyran, samt eventuellt rätt till ersättning för skada. Ni kan även ansöka att hyresnämnden ska förlägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande).

Om ni åtgärdar felen själva och vill ha ersättning för det, eller om ni vill ha nedsättning av hyra och/eller ersättning för skada, finns möjlighet att dra av detta från nästkommande hyra. Samma belopp ska istället sättas in (deponeras) hos länsstyrelsen. Om hyresvärden inom tre månader från det att hyran som nedsättningen avser förfallit till betalning, inte kommer överens med er eller om inte hyresvärden väcker talan mot er, har ni rätt att återfå beloppet, jämte ränta. Mer information om deponering av hyra hos länsrätten hittar ni i 12 kap. 21-22 § jordabalken.

Om hyresnämnden ålägger hyresvärden att avhjälpa bristen i lägenheten (åtgärdsföreläggande) ges hyresvärden en viss tid inom vilken åtgärden ska ha vidtagits. Åtgärdsföreläggandet kan även förenas med vite, vilket innebär att hyresvärden får betala böter om denne inte åtgärdar felet inom tidsfristen (12 kap. 16 § jordbalken). Mer information om ansökan om åtgärdsföreläggande, samt ansökningsblankett, hittar ni på hyresnämndens hemsida (http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/). Förfarandet hos hyresnämnden är kostnadsfritt.

Jag förstår att ni är uppröra över att hyresvärden inte uppfyllt det muntliga avtalet. Kan ni inte bevisa avtalet, finns det däremot ingen möjlighet att kräva att denne åtgärdar felen med stöd av avtalet. Ni får istället vidta de åtgärder jag beskrivit ovan.

Sammanfattning

I detta fall har ni sålunda rätt till att hyresvärden åtgärdar felen i er lägenhet. Ni kan avhjälpa felen själva och därefter kräva hyresvärden på ersättning, eller så kan ni ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Gör ni arbetet själva och köper färg etc. måste ni spara kvittona för att kunna bevisa era kostnader.

Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!

Vänligen

Pontus SchenkelRådgivare
Hittade du inte det du sökte?