Krav avseende dolt fel i fastighet

2014-12-16 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej! 2009-12 köpte vi ett hus som har ett poolrum ihopbyggt med huset. Taklutningen är låg mot avrinning som är i skarven mellan hus o poolrum. Uppgifter från förra ägaren # Helt omlagt yttertak 2009. #renoverat yttertak inkl takstolar/takfönster ovan relaxavdelning i poolrum inkl nytt gipsundertak 2009) Poolrummet innertak är av baraqudatyp över det är det satt tretex på läkt mot takstolarna.Nu 2014-11 upptäckte vi att något tryckte mot innertaket. Taket öppnades och det visade sig att en takstol var skarvad ca 60 cm från upplaget mot huset. Skarven hade gett sig så takstolen sjunkit nedåt. Hela innertaket är inte öppnat så det kan vara flera takstolar som är skarvade på samma sätt. För att kunna besikta detta utrymme måste man antingen riva upp yttertaket eller riva innertaket. Brev skickat till förra ägarna med information om skadan 2014-11-03 samt ytterligare ett brev 2014-12-01-med kostnaderna enligt offert från byggnadsfirma, (synpunkter på detta brev ska vara gjorda inom 8 dagar). Dom har inte hört av sig. Samt att betalning ska vara gjord senast 2014-12-15. # Utlåtande från besiktningskonsult ÄC Konsult AB Okulärbesiktning: 2014-11-10 Vid åtgärd av fuktskada har man skarvat på bjälken. Skarven inte fackmässigt utförd. Fel material har använts till laskningen (spånskiva). Skarven är inte stabil. Utlåtande: Utförandet strider mot ställda funktionskrav och vid gällande byggnorm. Åtgärd: För att åtgärda detta måste undertaket demontera och utförandet göras med korrekt laskning.#Frågan är hur går man vidare med detta.
SVAR

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Allmänt om säljarens felansvar

Utifrån vad du skriver skulle jag vilja säga att det med all sannolikhet rör sig om ett dolt fel. Även om fastigheter köps och säljs i befintligt skick ansvarar säljaren för sådana fel, dvs. fel som köparen inte borde ha upptäckt, i 10 års tid efter försäljningen. Även om köparens undersökningsplikt är omfattande har den nämligen gränser. Sådana fel som bara kan upptäckas om ingrepp i/ åverkan på fastigheten görs klassas i regel inte som sådana som köparen borde ha känt till. Vad jag förstår var den felaktiga konstruktionen av takbjälkarna sådan att den bara kunde ha upptäckts om taket öppnats upp eftersom bjälken vid tiden för köpet ännu inte kollapsat och börjat trycka mot innertaket, alltså var det knappast något ni borde ha märkt.

För att felet ska anses vara dolt ska det vidare inte vara förväntat med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick. Det är i samband med denna förutsättning bra att ni har ett utlåtande som styrker att skarven inte är fackmässigt utförd. En köpare ska i regel kunna räkna med att en byggnad är uppförd i enlighet med den byggnorm som gällde vid tiden för uppförandet och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden. Kort sagt är ett fel orsakat av att ett arbete inte levde upp till då gällande fackmässiga nivå inte något som borde förväntats. Det är 4 kapitlet 19 § Jordabalken som reglerar frågan om dolda fel. Där framgår att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen eller till att häva köpet. Möjligheten att häva gäller dock bara vid fel som är väsentliga och vidare preskriberas den ett år efter tillträdet vilket framgår av 4 kapitlet 12 §. Utöver avdrag och hävning kan köparen dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Vad händer nu?

Även om säljaren inte svarat var det bra att ni omgående hörde av er efter att ni upptäckte felet eftersom det måste göras inom en skälig tid efter upptäckten, 4 kapitlet 19a §. Betalar inte säljaren frivilligt det belopp ni kräver är en möjlighet att skicka ett nytt krav via Kronofogden. Det ni då gör är att ansöka om ett betalningsföreläggande. När er ansökan kommit in skickas ett föreläggande med kravet till säljaren som efter att ha tagit emot det har tre alternativ. Antingen betalar säljaren det ni krävt, bestrider kravet eller agerar inte alls. Bestrider säljaren kravet och ni inte kan komma överens om ett annat belopp återstår att ta tvisten till domstol. För att tingsrätten ska ta upp målet måste ni då betala en avgift på mellan 600 och 2500 kronor, avgiften beror på hur stort belopp tvisten rör. Väljer säljaren det tredje alternativet, att inte agera alls, meddelar Kronofogden ett utslag som förpliktigar säljaren att betala er. Även då kan säljaren bestrida och gör han det går målet till domstol med följden att ni måste betala samma avgift som nämndes ovan. Efter att skulden i så fall fastställts i domstol eller i det fall att säljaren inte bestrider Kronofogdens utslag går det att ansöka om hjälp med verkställighet om säljaren ändå inte betalar. En sådan ansökan görs precis som den om betalningsföreläggande till Kronofogden.

Det kan uppfattas som krångligt med alla de möjliga turerna och känner du ett behov av ytterligare juridisk rådgivning så är du välkommen att återkomma till mig så kan vi återkomma med ett prisförslag på vad det skulle kosta att anlita Lawline för att sköta ärendet.

Siri Dunér
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (405)
2020-06-30 Är skadedjur dolt fel?
2020-06-26 Dolt fel i fastighet
2020-06-25 Tomten saknar dränering och säljaren vägrar ta ansvar
2020-06-15 Vi köpte en fastighet men det visade sig att fastigheten var delad av en väg som vi ej äger. Rättsligt fel?

Alla besvarade frågor (81709)