Kostnadsberäkning för uthyrning av bostadsrätt - kan hyresgästen begära pengar tillbaka?

2018-01-04 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej! Jag ägde fram till nyligen en bostadsrätt och betalade en avgift på 3500 kr/mån till bostadsföreningen. Jag köpte bostadsrätten för 3 år sen för 1 500 000 kr. För att finansiera köpet tog jag ett banklån och amorterade med 2.500 kr/månad samt betalade ränta 500kr/månad. För 2 år sen kom jag in på en utbildning utomlands och begärde att hyra ut min bostadsrätt (jag fick beviljat tillstånd för detta av bostadsföreningen). Jag kom överens med hyresgästen om att hyra ut min redan möblerade lägenhet till hen. Överenskommelsen var att hen skulle betala 6 500 kr/mån vilket motsvarar mina faktiska kostnader för lägenheten (har inte satt på något tillägg för möbler eller liknande). Efter 2 år flyttade jag hem igen och hyresgästen angav att hen trivdes väldigt bra men att hen ansåg att dyran var dyr. Hen hade då fått reda på att hyreshuset på andra sidan av gatan (som är likadana lägenheter bara att dessa är bostadsrätter och de andra hyresrätter) hyr ut motsvarande lägenhet för 4000 kr/mån.Kan hyresgästen nu kräva att få pengarna tillbaka? Hur kan hen göra det och hur mycket kan hen kräva isåfall?? Med vänlig hälsning
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du har hyrt ut en bostadsrätt, varpå lagen om uthyrning av egen bostad gäller. Skulle du hyra ut en andra lägenhet så kommer hyreslagens regler vara tillämplig på den uthyrningen. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad har du som bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra. Lagen gör det även möjligt för parterna (hyresvärden och hyresgästen) att komma överens om hyrans storlek. Skulle däremot den överenskomna hyran påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden sätta ner hyran om hyresgästen ansöker om detta.

Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra?
Kapitalkostnad:
En kostnadsbaserad hyra får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. När lagen kom 2013 angavs 4 % som en skälig avkastningsränta. I ett avgjort fall från 2017 slog hovrätten fast att den nu bör räknas som 3 % (se RH 2017:34). Räntan är därför inte kopplad till dina faktiska kostnader, utan det är istället en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om du har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.

Driftskostnad:
Med driftskostnader menas exempelvis en avgift till bostadsföreningen, kostnader för el, bredband m.m. Eftersom du hyrde ut lägenheten möblerad, är det även tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage. När man beräknar driftkostnaden så kollar man på dina faktiska kostnader (till skillnad från ovanstående, om kapitalkostnaden, som är mer schablonmässigt). Amortering är inget som räknas som en driftskostnad, utan ses mer som ett eget sparande.

Räkneexempel: Om vi räknar med att marknadsvärdet på din bostadsrätt idag är värd samma som när du köpte den, alltså 1 500 000 kr. Avgiften är 3500 kr. Den skäliga avkastningsräntan är 3 %.

(1 500 000*0,03)/12 + 3500 = 7250 kr.

Till detta kan du alltså lägga till andra driftkostnader, så som el eller möbelslitage.

Eftersom du och hyresgästen har kommit överens om 6500 kr i månaden så har du som hyresvärd ingen möjlighet att begära en höjning hos hyresnämnden om den kostnadsbaserade hyran blir som i exemplet. Skulle ni exempelvis kommit överens om en hyra på 12 000 kr, så hade hyresgästen däremot haft en rätt att begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån hyran påtagligt överstiger 7250 kr om man följer räkneexemplet.

Kan hyresgästen få tillbaka betald hyra?
Det finns ingen möjlighet för hyresgästen att ansöka om att få tillbaka de belopp som han eller hon betalat utöver den i lagen angivna hyresnivån. Detta är en skillnad mot hyreslagen, där hyresgästen har en rätt att få tillbaka de belopp som betalats utöver skälig hyra under ett år tillbaka i tiden. Däremot kan båda parter skriftligen begära en villkorsändring. Skulle parterna då inte komma överens, kan den som vill ha en villkorsändring ansöka om att hyresnämnden ska avgöra tvisten. Den nya hyran skulle då gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämnens beslut.

Det är svårt att säga exakt vad din kostnadsbaserade hyra hade hamnat på, eftersom jag inte har exakta siffror. Utifrån räkneexemplet har din hyra däremot inte varit för hög. Eftersom hyresgästen inte heller kan få tillbaka redan betald hyra finns det inte mycket som denna kan göra för att kräva dig på pengar (speciellt inte när den inte är påtagligt över den kostnadsbaserade hyran).

Om du vill ha mer rådgivning så kan du ringa vår kostnadsfria telefonrådgivning på 08-533-300 04.

Vänligen,

Jennie Andersson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1270)
2022-01-24 Ansvar för fel i bostadsrätt som eventuellt beror på fel i konstruktionen
2022-01-22 Ändra ägarförhållanden av en bostadsrätt
2022-01-20 Ansvar för ventilation i bostadsrätt
2021-12-31 Vad kan man göra om grannarna stör en under natten?

Alla besvarade frågor (98614)