Kostnadsansvarets fördelning vid uppkomna skador i en bostadsrätt och rätten för innehavaren av en sådan att få ta del av styrelseprotokoll, vad gäller?
Jag har en bostadsrätt som jag köpte för tolv år sedan. I min lägenhet vetter två av rummen mot husets hela kortsida mot norr. Nu har det uppstått mögel- och fuktskador i hörnen mot norrväggen. Skadorna är inte omfattande. Jag har på tolv år aldrig sett skymten av någon mögelbildning. För ca två år sedan bytte föreningen . värmesystem och sedan dess har jag upplevt att det känts mycket kyligare och fuktigare i lägenheten jämfört med tidigare. Jag misstänker att mögelbildningen beror på att det nya värmesystemet gjort att det blivit kallare i lägenheten.Föreningen anlitade en expert. I sitt utlåtande skriver han bl a att som åtgärdsförslag ska ett försök med höjd inomhustemperatur göras och att för att få bort påväxten bör man tvätta ner och troligtvis borde man måla om delar av väggen.3 april blev jag uppringd av föreningens styrelseordförande som meddelade mig att styrelsen beslutat att jag skulle stå för reparationskostnaderna.Jag undrar varför jag inte fått se styrelsebeslutet. Är det justerat? Hur ser beslutsunderlaget ut? Jag vet att föreningens medlemmar inte ska ha tillgång till styrelsemötesprotokollen. Men den biten som berör mitt ärende borde jag väl få ta del av? Om jag betalar reparationskostnaderna har jag inte då medgett att jag brustit i underhållning av min bostad och att föreningen är helt utan skuld. Avslutningsvis kan jag tala om att jag är 75 år och att det kändes som om styrelsen ville köra över den gamla tanten.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar din fråga enligt följande. Du bor sedan 12 år tillbaka i en bostadsrätt i vilken det har bildats mögel- och fuktskador längs med en av hörnväggarna. Du bedömer inte skadorna som särskilt omfattande och vidare misstänker du att ett av föreningen relativt nyimplementerat värmesystem har orsakat de ifrågavarande skadorna. I ett sakkunnigutlåtande föreslås bland annat höjd rumstemperatur, tvätt av aktuell vägg samt en ommålning. Styrelsen har beslutat att du ensam ska svara för samtliga kostnader och du undrar nu huruvida detta verkligen kan vara rätt och riktigt. Du menar också att du borde få ta del av protokollet från det styrelsemöte där just den här frågan behandlades eftersom beslutet har träffat dig personligen. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende blir lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL) och bostadsrättslagen (BRL).
Kostnadsfördelningen avseende uppkomna skador, vad gäller?
I en bostadsrättsförening skiljer sig regelverket delvis från vad som gäller vid hyra. Bostadsrättshavaren (du) svarar själv för det inre underhållet av lägenheten om inte annat följer av stadgarna (7 kap. 12 § 1 st. BRL). Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna. Reglerna är således tvingande för föreningen till förmån för bostadsrättshavarna. Notera även att bostadsrättsföreningen genom styrelsens försorg ska bekosta reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med dessa och ledningarna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (7 kap. 12 § 2 st. BRL). Bostadsrättsföreningen bär å sin sida ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt, för det så kallade yttre underhållet, vilket bland annat inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Gränsdragningsproblematiken kan dock ofta göra sig påmind och parternas skyldigheter brukar därför preciseras genom stadgebestämmelser. Men märk väl att bostadsrättshavarens skyldigheter ändå aldrig kan omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär på just det här området.
Och din personliga skyldighet att svara för kostnaderna hänförliga till återställandet av din lägenhet, vad gäller här?
Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan ibland visa sig vara bekymmersamt och detta äger naturligtvis relevans för den rättsliga bedömningen av ditt ärende. I synnerhet beträffande din eventuella skyldighet att själv behöva stå för samtliga uppkomna reparationskostnader. I förarbetena (de statliga utredningar som föregår en ny lag eller lagbestämmelse) nämns ett antal saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna trots allt bör framgå av stadgarna (prop. 1990/91:92 s. 99), vilka fastställs genom ett stämmobeslut med minst två tredjedelars majoritet (6 kap. 35 § EFL). Av det föregående kan det konstateras att det finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna i din bostadsrättsförening när giltigheten av styrelsens aktuella beslut ska bedömas.
Oaktat detta ska föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL hålla din lägenhet i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på dig som bostadsrättshavare (7 kap. 4 § BRL). Skulle föreningen i ett sådant läge åsidosätta sin reparationsskyldighet har du rätt att få kostnaderna för att åtgärda dina mögel- och fuktskador ersatta av föreningen. Att väggarna i din lägenhet faller inom ramen för det inre underhållet får nog anses odiskutabelt. Däremot är det, givet vad du själv uppger ovan, tveksamt om de uppkomna skadorna ska behöva ligga dig till last. Om det kan fastställas att skadorna i din lägenhet verkligen är orsakade av det nuvarande värmesystemet, vilket är hänförligt till det yttre underhållet och därmed föreningens ansvar, torde styrelsen enligt mening vara skyldig att bekosta upprustningen av din lägenhet trots att fuktskadorna är lokaliserade till en del av fastigheten som du ytterst bär underhållsansvaret för. För det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att du skulle ha varit vårdslös eller försumlig på något sätt. Även det sakkunnigutlåtande som du hänvisar kan eventuellt vara till stor nytta för dig och förslagsvis utreder du själv orsakssambandet genom anlitandet av en egen expert.
Styrelsesammanträdet där spörsmålet kopplat till din lägenhet behandlades, möjligt att kunna få ut protokollet?
Rätten att kunna få ta del av dokumentation i en bostadsrättsförening är avhängigt vilket organ detta är hänförligt till. Det förekommer huvudsakligen två typer av protokoll, ett från styrelsens sammanträden och ett från årsstämman. Inget av dessa är offentliga handlingar, men medlemmarna äger rätt att få ta del på stämmoprotokollet senast tre veckor efter stämmans genomförande (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 40 § EFL). Mot bakgrund av att stämmoprotokollet inte är någon offentlig handling får dock ej avskrifter eller kopior göras. Eftersom lagstiftningen här endast nämner stämmoprotokoll tolkas bestämmelsen i 6 kap. 40 § EFL motsatsvis som att det inte föreligger någon skyldighet för styrelsen att hålla andra handlingar än stämmoprotokollet tillgängliga. Andra bestämmelser kan givetvis finnas intagna i stadgarna och vidare har revisorer alltid rätt att få ta del av all nödvändig dokumentation i en förening.
Det framgår inte riktigt av ditt ärende huruvida du faktiskt har blivit nekad att få ta del av protokollet från det styrelsesammanträde på vilket beslutet om ditt personliga betalningsansvar togs. Men även här kan det finnas goda skäl att studera stadgarna. Men om dessa inte föreskriver någon generell rätt för dig som medlem att få ta del av styrelseprotokoll och styrelsen själv avger ett nekande svar kan det bli svårgenomträngligt. Och detta trots att beslutat i allra högsta grad berör dig personligen.
SAMMANFATTNING
I en bostadsrättsförening ska du som bostadsrättshavare svara för det inre underhållet av din lägenhet. Gränserna för ditt ansvar i förhållande till de delar av fastigheten som föreningen bär ansvaret för kan stundtals vålla vissa tolkningsproblem. Men i den mån du inte kan betraktas som ansvarig är det föreningen som ska se till att din lägenhet hålls i gott skick. Trots att dina innerväggar otvetydigt sorterar under det inre underhållet menar jag att kostnadsansvaret för de uppkomna mögel- och fuktskadorna är något som föreningen och indirekt styrelsen eventuellt bör stå för. Men det förutsätter att det kan konstateras att skadorna går att härleda till det aktuella värmesystemet. Beroende på vad som framgår av sakkunnigutlåtandet skulle detta jämte anlitandet av en egen expert också kunna utgöra ett bra stöd i din fortsatta argumentation. Däremot fordras styrelsens goda vilja avseende din rätt att få ta del av styrelseprotokollet. Och som svar på din sista fråga. Om du är av en annan uppfattning än den styrelsen gör gällande, vilket jag utgår ifrån att så är fallet, ska du definitivt bestrida kostnadsansvaret och inte betala för reparationerna i väntan på att saken slutligen avgörs, antingen internt i bostadsrättsföreningen eller i en rättslig instans.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö.
Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme.
Vänligen,
