köpeavtal mellan fastighetsägare och samfällighet om en brygga - är avtalet giltigt?
Bryggavtal (svar av Binh Tran)
När bryggan skulle anläggas skrevs köpeavtal med samtliga bryggandelsägare. Avtalet skrevs med en Samfällighetsföreningen för sommarstugeområdet. Samfällighetsföreningen har sedan bryggan uppfördes "överlåtit" bryggan till bryggklubben. Samfällighetsföreningen säger att de inte har någon koppling till bryggklubben mer att de äger en bryggandel, vilket de påstår står i deras stadgar.
Köpeavtalet:
I samband med anläggning av ny brygga på XX Samfällighetsområde för båtar, träffas följande avtal mellan Samfällighetsföreningen och ägaren till fastigheten XX.
Båtplats tillhör fastigheten och får ej överlåtas eller hyras ut till utomstående. Båtplats kan överlåtas till annan fastighet inom Samfälligheten.
Alla kostnader för investering och underhåll av bryggan skall fördelas och betalas av innehavarna av båtplatser. Samfälligheten disponerar en yta motsvarande nuvarande badplatser till kostanden av en båtplats. Båtplatsinnehavaran skall administrera och sköta bryggan fullt ut.
Undertecknad av fastighetsägaren och ordförande i Samfällighetsföreningen.
Frågor:
1. Vi anser att båtplatsen kan inte anses utgöra fastighetstillbehör utan ägs av fastighetsägaren och kan säljas vidare tex innan en fastighetsförsäljning.
2. Vi anser inte att båtplatsen följer med ett köp av fastigheten utan båtplatsen får i så fall köpes separat.
3. Är avtalet över huvud taget giltigt eftersom det är tecknat med Samfällighetsföreningen och inte med bryggklubben.
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lag: Jordabalken (JB).
Förutsättningarna i frågan
Som jag förstår frågan så har fastighetsägaren ägt marken där bryggan ska anläggas, sen har han sålt bryggan till en samfällighet. Samfälligheten har i sin tur har överlåtit bryggan till bryggklubben där ni är medlemmar i och äger en andel i. Frågan är om fastighetsägaren hade rätt att "sälja" bryggan på detta vis.
Fastighetstillbehör och formkrav på köpeavtalet
Fast egendom är jord och är uppdelat i fastigheter. Till en fastighet så finns det saker som ska anses tillhöra denna fastighet, se 1 kap 1§ och 2 kap 1§ JB. Till en fastighet hör enligt 2 kap. 1 § första stycket byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Som byggnader räknas inte bara hus utan också murar, broar, bryggor och alla slags uppbyggda konstruktioner. En byggnad behöver inte ligga över jordytan för att den ska anses vara fastighetstillbehör. Byggnaden måste dock vara uppförd inom fastigheten. Det innebär att bryggan är fastighetstillbehör som tillhör fastigheten den är belägen i.
En fastighetsägare har endast ett sätt att sälja den delen av fastigheten där bryggan är belägen, detta är genom en avstyckning där man delar fastigheten i olika delar, läs mer om avstyckning här. För en avstyckning krävs att lantmäteriet är inblandade och genomför en förrättning där de registrerar det nya stycket i deras databas. En fastighetsägare kan alltså inte sälja en del av en fastighet utan en avstyckning där lantmäteriet är inblandade.
I samband med detta så finns det formkrav för hur ett köpeavtal ska upprättas om man säljer en fastighet, se 4 kap 1§ JB. Om formkraven inte är uppfyllda så är köpeavtalet ogiltigt. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. I denna handling måste egendom specificeras och benämnas, t.ex 4:23 på en karta. Fastigheten ska anges så att den kan identifieras inte minst för att köparen ska kunna få lagfart. Överlåtelseobjektet anges därför lämpligen med registerbeteckningen.
Min bedömning är att denna konstruktion/överlåtelse är ogiltig och bryggan är fortfarande fastighetstillbehör som ägs av fastighetsägaren.
Svar på frågor:
Fråga 1: Bryggan är fastighetstillbehör och kan inte säljas av utan att en avstyckning av fastigheten görs.
Fråga 2: Eftersom det inte har skett ett giltigt köp av en fastighet så följer inte heller båtplatsen med utan hela bryggan är fortfarande fastighetstillbehör och ägs av fastighetsägaren.
Fråga 3: Avtalet är ogiltigt.
Olika alternativ
En konstruktion som oftast görs när en fastighet har tillgång till en brygga är servitutavtal. Det innebär en rättighet för en fastighet att nyttja en annan fastighets brygga. Servitut görs genom separata avtal med olika fastighetsägare, se 14 kap 1§ JB.
Man kan även göra en avstyckning av fastigheten och sälja den till en samfällighetsförening med reservation att man får andel i samfälligheten och rätt att nyttja en båtplats. Detta förutsätter dock att man går tillväga på ett adekvat sätt - med andra ord så måste en avstyckning först göras för att separera bryggplatsen och fastigheten
Har du några földjfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.
Vänligen,
