Köparens undersökningsplikt vid köp av fastighet
Hej.
Köpte precis ett hus och nu när jag klättrade upp på vinden till garaget visade det sig att det är mögligt och har ett flertal fuktfläckar. För att komma upp på garagevinden krävs stege från utsidan. Har man chans att få detta som dolt fel eller krävs det att man tar med sig en stege på visningen? Garaget ingick inte i besiktningen och jag såg ingen stege vid visningen eller fick information om detta.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag utgår från att du har köpt en fastighet där du efter köpet har upptäckt fukt på garagevinden.
Rättslig reglering
Rättslig reglering gällande köp av fast egendom finns i 4 kap jordabalken (JB). I 4:19 2 st JB stadgas att som fel endast får åberopas sådana avvikelser som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Sådana fel som du enligt 4:19 2 st inte borde ha upptäckt kallas dolda fel. Dolda fel är de enda felen som säljaren är ansvarig för efter affären.
Att köparen måste göra en tillräcklig undersökning av fastigheten kallas för köparens undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt är omfattande. Utgångspunkten är att fel som en genomsnittlig köpare hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten inte får åberopas som dolda fel. Om köparen inte själv anser sig ha kompetens att utföra en sådan undersökning kan köparen ta hjälp av en besiktningsman. Trots anlitande av en besiktningsman ansvarar dock köparen för sådana fel som besiktningsmannen inte hittar, om en genomsnittligt kompetent köpare hade kunnat hitta felet.
Vad som omfattas av säljarens undersökningsplikt vållar ibland problem, särskild gällande svårtillgängliga utrymmen. I praxis har dock framkommit att även sådana utrymmen omfattas av undersökningsplikten. I NJA 1980 s. 555 stadgades att även ett kryputrymme under byggnaden måste undersökas. Utgångspunkten är enligt praxis att sådana utrymmen som går att undersöka utan att exempelvis bryta upp golv eller väggar ingår i undersökningsplikten.
Din situation
I ditt fall har fukt upptäckts på garagevinden som kan nås med hjälp av en stege. Eftersom detta är ett relativt lättillgängligt utrymme omfattas det av undersökningsplikten. En genomsnittligt kompetent köpare hade hittat felet vid en noggrann undersökning. Att din besiktning inte omfattade garagevinden har därför ingen betydelse. Du borde innan köpet (med egen stege eller en lånad stege från säljaren) ha undersökt garagevinden. Detta medför att du inte kan åberopa problemen som ett dolt fel.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
