Köparens undersökningsplikt vid fastighetsförvärv
Vi har fått vårt hus besiktat och har en fråga om detta.
Köparen vill köpa huset fast det framkom några fel på besikningsprottekollet .
Kan köparen komma i efterhand (Då menar jag månader eller år) att kräva ersättning för eventuella skador som det redan stod som fel/risk i protokollet?
Det kan väl inte vara dolda fel om de redan visste dessa risker vid kontraktskrivning.
Är säljaren fri från de felen som står i besiktningsprotekollet om köparen inte häver köpet innan inflyttning.
Lawline svarar
Hej och tack att du vänder dig till Lawline!
Kortfattat svar:
Som svar på din fråga kan inte köparen i efterhand komma och kräva ersättning eftersom denne har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsförvärvet. Inte heller kan köparen åberopa dolda fel om felen reden i besiktningsprotokollet har uppdagats.
Utförligt svar:
Vad gäller fel i fastighet är det jordabalken (JB) som är tillämplig lag. Av 4 kap 19 § 2 st. JB framgår det att köparen vid ett fastighetsförvärv har en långtgående undersökningsplikt av fastigheten. Vad som menas med långtgående har Högsta Domstolen i deras praxis förklarat vara en noggrann undersökning av hela fastigheten innefattande svåråtkomliga utrymmen så som vind och krypgrund, som är utförd av en tillräcklig kunnig person. Eftersom köparen har en långtgående undersökningsplikt bär även köparen risken för vad hen, i och med undersökningen, borde upptäcka. Risken för fel som är omöjliga för köparen att upptäcka bär säljaren, de så kallade dolda felen.
En köpares undersökningsplikt kan enligt 4 kap 19 § JB utökas om säljaren lämnar varnande signaler om fastighetens skick. Enligt propositionen 1989/90:77, s. 61 framgår det att en säljare bör ha visst intresse av att upplysa om dolda fel på grund av att felen genom uppdagandet inte längre är dolda och att risken för felen därmed inte längre ligger på säljaren.
Eftersom att "felen" på din sålda fastighet är omnämnda i besiktningsrapporten är dem inte längre att anses som dolda varför du som säljaren inte längre bär risken för dem. Generellt gäller även en allmän preskriptionstid på 10 år vid köp av fast egendom enligt 4 kap 19 b §. Efter dessa 10 år har köparen inte längre någon rätt att göra gällande fel i fastighet hos säljaren.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Hälsningar,
