Köparens undersökningsplikt vad gäller dolda fel
Sålde ett hus för tre år sedan, hade haft en besiktning som köparen tog mot att jag gick ner I pris, och således ej gjorde någon egen besiktning, och jag tog ej ngn dolda fel försäkring. Vi hade anlitat en byggare och gjort en utbyggnad 2005, bytt tak I föreningen 2012. Nu I lördags visar det sig att det börjar läcka genom taket I utbyggnaden. Köparen har varit I kontakt med sitt försäkringsbolag och mäklaren som hänvisar till mig och att det eventuellt kan vara ett dolt fel. Vad är praxis I ett läge som detta. Bör köparen själva ha haft en besiktning och eventuellt upptäckt detta fel? Vet ej om det är takläggaren som föreningen anlitat som gjort ngt fel, kan vara vad som helst egentligen.
Hur ofta om det blir en rättssak får säljaren ta ansvaret. Jag förmodar att det är köparen som bär bevisbördan I detta, eller vem avgör om det är ett dolt fel eller inte. Hur mycket väger det in till min eventuella fördel att de ej gjort ngn undersökning av huset själva. Min besiktning visar inget fel på tak eller liknande I utbyggnaden. Tacksam för hjälp.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om köp av fastighet finns i jordabalken (JB)
Köparens undersökningplikt
Av lag följer att köpare av fast egendom har en undersökningsplikt. Denna skyldighet är relativt långtgående och köparen har därmed inte rätt att påpeka sådana fel i fastigheten som hade gått att upptäcka vid en noggrann utförd undersökning (4 kap. 19 § 2 stycket JB). Även svårtillgängliga utrymmen kan omfattas av undersökningsplikten och finns anledning till att misstänka fel i fastigheten ökar undersökningsplikten ytterligare. Även i fall som ditt, där en besiktning skett från säljarens sida föreligger undersökningsplikt för köparen. Har säljaren däremot lämnat särskild utfästelse om någon del av fastigheten brukar normalt sätt undersökningsplikten inte omfattas av denna del.
Dolda fel och bevisbörda
Dolda fel är sådant som inte förväntas upptäckas av köparen vid en noggrann undersökning av fastigheten och ansvaret för dolda fel ligger därför på säljaren. Det är dock som du förmodat köparen som har bevisbördan för att dolt fel föreligger. Eftersom undersökningsplikten som sagt är relativt vidsträckt är det normalt svårt att bevisa att dolt fel föreligger. Att köparen i ditt fall inte gjorde någon egen besiktning av fastigheten borde generellt sätt vara till din fördel, men är felet att betrakta som ett dolt fel så spelar denna omständighet ingen roll då felet är ett sådant som inte skulle ha upptäckts även om en noggrann undersökning från köparens sida hade skett.
Vem som kan avgöra om dolt fel föreligger är den som är sakkunnig på området, d.v.s. i regel en besiktningsman. Jag rekommenderar att du begär dokumentation från köparen om det påstådda dolda felet med uttalanden från en sakkunnig (om du inte redan mottagit sådan uppgift). Beroende på utfallet av besiktningen kan du sedan själv rådfråga en sakkunnig som då antigen kan bekräfta eller motsätta sig uppgifterna.
Jag hoppas att detta gav svar på din fråga. Skulle problemet inte lösa sig er parter emellan och du behöver hjälp med att ta ärendet vidare hänvisar jag dig till att ta kontakt med någon av våra jurister. Du kan boka tid på http://lawline.se/boka.
Vänligen,
