Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt av fel vid köp av fast egendom.

Hej, jag och min sambo köpte väldigt nyligen ett hus från -49. När vi nu har flyttat in och ska få fart på värmen efter att oljan tagit slut, uppdagas att en firma dömt ut oljetanken i våras (returröret på påfyllningen är trasigt) och har även papper på detta. Vi kan alltså inte fylla på olja. Vi har inte fått veta någonting om detta. Vad är det som gäller i ett sådant läge?

Säljaren är vad jag förstår, skyldig att informera om sådant som är känt. Samtidigt som vi såklart har undersökningsplikt. Vi gjorde ingen besiktning innan då mäklaren avrådde.

Lawline svarar

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga att ni undrar vad som gäller vid husköpet när det föreligger fel på huset. Om det är ni eller säljaren som ska stå för felet. Reglering av köp av fast egendom sker i Jordabalken (JB).

Felet på oljepannan är ett faktiskt fel. Vilket innebär att fastigheten inte stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet, eller om huset avviker med vad du verkligen hade kunnat förvänta dig av huset vid köpet. Vid husköpet förväntade du säkert att oljepannan fungerade som den skulle. Framförallt om det är en av flera (eller enda) värmekällan i huset. Därför rör det sig om ett faktiskt fel (4 kap. 19 § JB). (Om det är enda värmekällan kan det också vara frågan om en kärnegenskap som huset ska förväntas ha).

Köparens undersökningsplikt

Undersökningsplikten är väldigt långtgående vid köp av fast egendom. Det innebär att en grundlig undersökning av huset måste genomföras av (helst) en fackman för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld. Huset är även byggt 1949 och med äldre hus ökar vanligtvis undersökningsplikten. Att ni inte har gjort en besiktning på huset innebär det att ni inte har uppfyllt undersökningsplikten (4 kap. 19 § JB).

Det innebär att du inte kommer ha möjlighet att påpeka felet eftersom det hade kunnat upptäckas med en besiktning. Du kommer då få stå för kostanden för att åtgärda felet själv (4 kap. 19 § JB).

Säljarens upplysningsplikt:

Upplysningsplikten är inte ett absolut krav på säljaren att berätta om fel föreligger på huset. Det krävs att det är en kvalificerad försummelse av säljaren att inte upplysa om de fel som säljaren känner till. Det verkar som om säljaren har känt till felet eftersom det (om jag uppfattar frågan rätt) har funnit redan i våras. Beroende på vad som har sagts vid köpet, det måste ha skett någon form av vilseledande eller svekligt förfarande, kan felet vara ett fel som säljaren borde ha upplyst till er. Ni kommer i så fall eventuellt även fast en bristande undersökningsplikt föreligger kunna påpeka felet och eventuellt kunna få påföljder för felet. Tänk då på att reklamationen måste ske inom skälig tid (4 kap. 12, 19 och 19a § JB).

Här blir det alltså en avvägning mellan undersökningsplikten och upplysningsplikten. Vad det är som väger tyngst. Vad som väger tyngst beror på vad som har sagts och skett vid avtalets ingång och omständigheter i det specifika fallet. Beroende på vad som går först avgör också vem som ska stå för att åtgärda felet.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Sofia WedinRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”