Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt av fel vid köp av fast egendom.

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga att ni undrar vad som gäller vid husköpet när det föreligger fel på huset. Om det är ni eller säljaren som ska stå för felet. Reglering av köp av fast egendom sker i Jordabalken (JB).

Felet på oljepannan är ett faktiskt fel. Vilket innebär att fastigheten inte stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet, eller om huset avviker med vad du verkligen hade kunnat förvänta dig av huset vid köpet. Vid husköpet förväntade du säkert att oljepannan fungerade som den skulle. Framförallt om det är en av flera (eller enda) värmekällan i huset. Därför rör det sig om ett faktiskt fel (4 kap. 19 § JB). (Om det är enda värmekällan kan det också vara frågan om en kärnegenskap som huset ska förväntas ha). Köparens undersökningspliktUndersökningsplikten är väldigt långtgående vid köp av fast egendom. Det innebär att en grundlig undersökning av huset måste genomföras av (helst) en fackman för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld. Huset är även byggt 1949 och med äldre hus ökar vanligtvis undersökningsplikten. Att ni inte har gjort en besiktning på huset innebär det att ni inte har uppfyllt undersökningsplikten (4 kap. 19 § JB).

Det innebär att du inte kommer ha möjlighet att påpeka felet eftersom det hade kunnat upptäckas med en besiktning. Du kommer då få stå för kostanden för att åtgärda felet själv (4 kap. 19 § JB). Säljarens upplysningsplikt:Upplysningsplikten är inte ett absolut krav på säljaren att berätta om fel föreligger på huset. Det krävs att det är en kvalificerad försummelse av säljaren att inte upplysa om de fel som säljaren känner till. Det verkar som om säljaren har känt till felet eftersom det (om jag uppfattar frågan rätt) har funnit redan i våras. Beroende på vad som har sagts vid köpet, det måste ha skett någon form av vilseledande eller svekligt förfarande, kan felet vara ett fel som säljaren borde ha upplyst till er. Ni kommer i så fall eventuellt även fast en bristande undersökningsplikt föreligger kunna påpeka felet och eventuellt kunna få påföljder för felet. Tänk då på att reklamationen måste ske inom skälig tid (4 kap. 12, 19 och 19a § JB). Här blir det alltså en avvägning mellan undersökningsplikten och upplysningsplikten. Vad det är som väger tyngst. Vad som väger tyngst beror på vad som har sagts och skett vid avtalets ingång och omständigheter i det specifika fallet. Beroende på vad som går först avgör också vem som ska stå för att åtgärda felet. Hoppas du fick svar på din fråga!