Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt av fel vid köp av fast egendom.

2017-10-21 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej, jag och min sambo köpte väldigt nyligen ett hus från -49. När vi nu har flyttat in och ska få fart på värmen efter att oljan tagit slut, uppdagas att en firma dömt ut oljetanken i våras (returröret på påfyllningen är trasigt) och har även papper på detta. Vi kan alltså inte fylla på olja. Vi har inte fått veta någonting om detta. Vad är det som gäller i ett sådant läge? Säljaren är vad jag förstår, skyldig att informera om sådant som är känt. Samtidigt som vi såklart har undersökningsplikt. Vi gjorde ingen besiktning innan då mäklaren avrådde.
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga att ni undrar vad som gäller vid husköpet när det föreligger fel på huset. Om det är ni eller säljaren som ska stå för felet. Reglering av köp av fast egendom sker i Jordabalken (JB).

Felet på oljepannan är ett faktiskt fel. Vilket innebär att fastigheten inte stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet, eller om huset avviker med vad du verkligen hade kunnat förvänta dig av huset vid köpet. Vid husköpet förväntade du säkert att oljepannan fungerade som den skulle. Framförallt om det är en av flera (eller enda) värmekällan i huset. Därför rör det sig om ett faktiskt fel (4 kap. 19 § JB). (Om det är enda värmekällan kan det också vara frågan om en kärnegenskap som huset ska förväntas ha).

Köparens undersökningsplikt

Undersökningsplikten är väldigt långtgående vid köp av fast egendom. Det innebär att en grundlig undersökning av huset måste genomföras av (helst) en fackman för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld. Huset är även byggt 1949 och med äldre hus ökar vanligtvis undersökningsplikten. Att ni inte har gjort en besiktning på huset innebär det att ni inte har uppfyllt undersökningsplikten (4 kap. 19 § JB).

Det innebär att du inte kommer ha möjlighet att påpeka felet eftersom det hade kunnat upptäckas med en besiktning. Du kommer då få stå för kostanden för att åtgärda felet själv (4 kap. 19 § JB).

Säljarens upplysningsplikt:

Upplysningsplikten är inte ett absolut krav på säljaren att berätta om fel föreligger på huset. Det krävs att det är en kvalificerad försummelse av säljaren att inte upplysa om de fel som säljaren känner till. Det verkar som om säljaren har känt till felet eftersom det (om jag uppfattar frågan rätt) har funnit redan i våras. Beroende på vad som har sagts vid köpet, det måste ha skett någon form av vilseledande eller svekligt förfarande, kan felet vara ett fel som säljaren borde ha upplyst till er. Ni kommer i så fall eventuellt även fast en bristande undersökningsplikt föreligger kunna påpeka felet och eventuellt kunna få påföljder för felet. Tänk då på att reklamationen måste ske inom skälig tid (4 kap. 12, 19 och 19a § JB).

Här blir det alltså en avvägning mellan undersökningsplikten och upplysningsplikten. Vad det är som väger tyngst. Vad som väger tyngst beror på vad som har sagts och skett vid avtalets ingång och omständigheter i det specifika fallet. Beroende på vad som går först avgör också vem som ska stå för att åtgärda felet.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Sofia Wedin
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (474)
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen
2021-09-09 Har jag rätt till ersättning för uppkomna kostnader till följd av ett försenat tillträde?
2021-09-08 Vem är ansvarig för fel i fastighet som hittats efter köpet?
2021-08-31 Fuktskada - dolt fel?

Alla besvarade frågor (95863)