Köparens undersökningsplikt och dolt fel i fastighet

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Vad som gäller i fråga om fel i fastighet vid fastighetsköp regleras i jordabalken (JB).

Friskrivningar Det är möjligt för parterna att ta med en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Däremot måste friskrivningen vara preciserad. Att endast skriva att fastigheten säljes i "befintligt skick" anses inte vara en tillräckligt snäv utformning.

Köparens undersökningspliktKöparen har en relativt långtgående undersökningsplikt. Köparen kan inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Säljaren ansvarar därför endast för så kallade "dolda fel", det vill säga fel som inte är möjliga att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Köparen måste med andra ord vidta en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren kan därför inte bli ansvarig för den felaktiga avloppstanken om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten. Det har i ett vägledande avgörande från Högsta domstolen (NJA 1980 s. 555) konstaterats att även svårtillgängliga utrymmen såsom ett kryputrymme under byggnaden omfattas av köparens undersökningsplikt. Om köparen hade undersökt fastigheten skulle de troligen upptäckt (eller åtminstone borde ha upptäckt) att avloppstanken var trasig. Det är då inte fråga om ett dolt fel. Säljaren kan då inte bli ansvarig eftersom köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt.

Hoppas att du fick svar på din fråga!

Med vänlig hälsning,