Köparens undersökningsplikt och dolt fel i fastighet
Jag hade fullmakt för att sälja min exmakes sommarstuga som han tagit över efter sina föräldrar. Jag har inte varit i stugan på 20 och han har låtit den förfalla. Nu såldes den i somras och köparen ville inte besikta den och köpte i befintligt skick. Nu har de upptäckt att den gamla avloppstanken ca 40 år gamnal gått sönder och vill ha betalt för byte. Är säljare tvungen till detta då det är ett dolt fel ?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad som gäller i fråga om fel i fastighet vid fastighetsköp regleras i jordabalken (JB).
Friskrivningar
Det är möjligt för parterna att ta med en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Däremot måste friskrivningen vara preciserad. Att endast skriva att fastigheten säljes i "befintligt skick" anses inte vara en tillräckligt snäv utformning.
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt. Köparen kan inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Säljaren ansvarar därför endast för så kallade "dolda fel", det vill säga fel som inte är möjliga att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Köparen måste med andra ord vidta en noggrann undersökning av fastigheten. Säljaren kan därför inte bli ansvarig för den felaktiga avloppstanken om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten. Det har i ett vägledande avgörande från Högsta domstolen (NJA 1980 s. 555) konstaterats att även svårtillgängliga utrymmen såsom ett kryputrymme under byggnaden omfattas av köparens undersökningsplikt. Om köparen hade undersökt fastigheten skulle de troligen upptäckt (eller åtminstone borde ha upptäckt) att avloppstanken var trasig. Det är då inte fråga om ett dolt fel. Säljaren kan då inte bli ansvarig eftersom köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
