Köparens undersökningsplikt för garage/förråd
Hej! Har nyligen sålt en villa och nya ägarna har skickat en formell reklamation av fastighet gällande fukt i garage/förråd. Vi köpte tjänsten besiktning genom vår mäklarfirma men garaget/förrådet omfattades ej i denna besiktning (oklart varför och dessvärre tänkte vi inte på det) och vi har dolda fel försäkring. Garaget/förrådet var/är i uppenbart dåligt skick och dålig lukt som ej går att missa, vi valde dock att inte göra något åt detta utan sålde i befintligt skick. Nu vill nya ägarna ha ekonomisk kompensation av oss då de anser att vi undanhöll detta för dem, vilket inte var fallet. Vad kan hända?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Säljarens upplysningsplikt innebär att säljaren till en fastighet ska ge köparen information om de fel som den känner till och som köparen kan ha svårt att upptäcka vid sin egen undersökning. Säljarens undersökningsplikt innebär inte att du måste berätta allt du vet om bostadens skick, men om köparen ställer en specifik fråga som du har ett svar på får du inte undanhålla svaret.
En synlig fuktskada och dålig lukt utgör ett faktiskt fel enligt lagens mening och ifall de är upptäckbara står köparen risken för felen vid fastighetsköpet.
I lagen finns ingen uttrycklig undersökningsplikt för köparen utan den framträder istället genom att läsa 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken. Där står följande: "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick…" Bestämmelsen utgör inte en skyldighet för köparen att undersöka, det står köparen helt fritt att avstå en undersökning. Men det är köparen som ansvarar för sådana fel som den borde ha upptäckt vid en undersökning.
Min bedömning baserat på tidigare rättsfall från bland annat högsta domstolen (se ex. NJA 1980 s. 555 där en fuktskada i ett vindsutrymme ansågs vara ett upptäckbart fel och därför stod köparen risken) är att köparen utan tvekan borde lagt märke till att garaget var i det skick du beskriver innan köpet genomfördes och ni bör därför inte utge någon kompensation till köparna.
Vänliga hälsningar,
