Köparens undersökningsplikt beträffande arean vid fastighetsköp

2021-06-17 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej, vi köpte en fastighet 2014 där den korrekta arean är över 10 m2 mindre än vad som har angetts i annons och kontrakt. Av NJA 1983 s. 858. tolkar jag det som att det befriar oss köpare från den undersökningsplikten. Det står dock följande i kontraktet: "Övrig information: OBS! I annonsen angiven boarea om 150 kvm är enligt säljarens information (då det inte finns någon boarea angiven i Lantmäteriets fastighetsinformation). Vill man som köpare säkerställa informationen bör man utföra en uppmätning då avvikelser kan föreligga." "Säljaren har lämnat Köparen information om Fastigheten i bifogad objektsbeskrivning. Säljarens upplysning om Fastighetens skick framgår bland annat av separat bifogad frågelista. Fastighetens boarea framgår avbifogad objektsbeskrivning. Köparen är medveten om att Boarea kan variera beroende på skillnader mellanolika uppmätningsnormer. Fastighetsmäklaren har lämnat skriftlig information till köparen gällande undersökningsplikten enligt 4 kap19§ Jordabalken."Det var dock säljaren som också var byggherren för byggandet av fastigheten och i handlingar som hen skickat till kommunen är korrekt boarea angiven till skillnad från i kontrakt. Detta menar vi borde bevisa att felaktig area angivits medvetet.Har vi möjlighet att kräva ersättning för detta?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Köpares undersökningsplikt är inte sällan olika från fall till fall

Inledningsvis kan det noteras att en köpare har en undersökningsplikt vid köp av fast egendom (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Undersökningsplikten innebär att en köpare inte som fel får åberopa sådant som denne kunnat upptäcka vid en undersökning. Undersökningsplikten kan vara normal, utökad, reducerad eller ibland helt bortfalla. Situationer där en köpare har en utökad undersökningsplikt kan exempelvis vara om huset är gammalt eller om säljaren ger varnande besked om en viss omständighet. Situationer där en köpare har en reducerad undersökningsplikt kan exempelvis vara om säljaren har lämnat lugnande besked eller garantier. Beträffande besked från säljaren och reducerad undersökningsplikt brukar man säga att ju mer konkret uppgiften är, desto mer anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett, vilket är i linje med det rättsfall du hänvisar till i din fråga.

Vad är din undersökningsplikt i ditt fall?

Det framgår av din fråga att det i fastighetsannonsen framgick information om arean, men som sedermera visade sig vara inkorrekt. I det rättsfall du hänvisar till betraktades säljarens uppgift om arean som en utfästelse och därmed befriades köparen från sin undersökningsplikt. Jag anser dock inte att säljaren i ditt fall har garanterat att vederbörande fastighet ska ha den area säljaren uppgav i annonsen, mot bakgrund av uppmaningen att kontrollera uppgiftens riktighet. Det kan således inte anses som att du har en befriad undersökningsplikt avseende arean. Jag tolkar den citerade skrivningen i kontraktet som att säljaren har uppskattat vad arean är, och att köparen sedan uppmanas undersöka arean om denne verkligen vill veta vad arean är innan köpet. Skrivningen kan till och med möjligtvis betraktas som en varnande uppgift. Min bedömning är alltså att, dels mot bakgrund av att uppgiften är en uppskattning, dels mot bakgrund av avsaknaden av information om arean i Lantmäteriets fastighetsinformation, din undersökningsplikt är normal (eller till och med utökad) avseende arean.

Kan ni kräva ersättning för avvikelsen?

Som nämnt ovan får du ej göra gällande fel som du borde känt till vid en undersökning. Jag bedömer också som sagt att du har en undersökningsplikt avseende arean, varför du inte kan kräva ersättning för avvikelsen. När det kommer till uppgiften om att säljaren (eventuellt) hade kännedom om avvikelsen så är det visserligen något som skulle föranleda en upplysningsplikt för denne, och i motsvarande mån en minskad undersökningsplikt för dig. Det här kan alltså vara en omständighet som för med sig att du inte borde upptäckt felet. Men, du måste bevisa att säljaren hade kännedom om dessa uppgifter och att denne förtigit dem för dig. Jag bedömer bevisläget som svårt för dig.

Sammanfattning

Säljaren har lämnat en konkret och precis uppgift vilket som utgångspunkt innebär att din undersökningsplikt reduceras (eller helt bortfaller). Säljaren har emellertid neutraliserat reduktionen genom att reservera sig i kontraktet. Min bedömning blir således att du inte kan kräva ersättning för avvikelsen på grund av försummad undersökning.

Hoppas du fick svar på din fråga!
Adam Fyman
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (477)
2021-10-20 Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?
2021-10-19 Dolt fel i fastighet och reklamationstid
2021-09-30 Undersökningsplikt och besiktningsmannens ansvar
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen

Alla besvarade frågor (96515)