Köparens hävningsrätt vid köp av bostadsrätt
<p><p>Hejsan! Vi har köpt en nybyggd lägenhet där utsikten var väldigt viktig för oss. Därför försäkrade vi oss om att köpa på en våning som låg över husen framför. Linjen för vart husen framför slutade var uppmätt på en modell över det nya projektet. Nu närmar de sig inflytt och när vi fått vara inne i lägenheten inser vi att husen framför oss inte alls slutade under lägenheten under oss utan i själva verket är mitt i vår utsikt känner vi oss mer än lurade! Mäklaren sa klart och tydligt att husen slutade i linjen som var utmärkt uber lägenheten under den vi köpt! </p><p>Vad kan vi göra nu? Vi betalade dessutom betydligt mer än våra grannar under oss på grund av "utsikten". Kan man häva köpet då vi känner oss väldigt lurade? </p><p>Tack på förhand!</p></p>
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag vill börja med att säga att jag inte kommer kunna ge er ett klart svar då jag inte har sett ert avtal. Mitt svar är endast en redogörelse för bostadsrättslagens bestämmelser och möjligheterna att frånträda avtalet genom avtalsbrott. Mitt råd till er är att ni vänder er till en jurist för vidare vägledning, där ni tillsammans kan gå igenom avtalet och se om det finns några möjligheter att häva köpet.
Tillämplig lag
När du köper en nyproducerad bostadsrätt är varken köplagen eller konsumentköplagen tillämplig, utan i stället gäller i första hand vad som avtalats mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Saknar upplåtelseavtalet överenskommelser gällande ex. lägenhetens skick tillämpas bostadsrättslagen.
Vad står i upplåtelseavtalet?
Bedömningen görs i första hand utifrån upplåtelseavtalet ni ingått med föreningen. Jag utgår från att det inte står med i avtalet att utsikten var ett krav, därmed är det svårt att åberopa eftersom det i bostadsrättslagen stadgas ett krav på att upplåtelseavtalet är skriftligt (5 kap. 3 § 1 st. bostadsrättslagen). Står det inte med i, eller kan tolkas av upplåtelseavtalet att ni kommit överens om att utsikten skulle vara "fri" kan det även bli svårt att aktualisera hävning enligt 7 kap. 1 § sista meningen bostadsrättslagen. Bestämmelsen stadgar att när lägenheten ska tillträdas första gången, ska bostadsrättsföreningen tillhandahålla lägenheten "i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Detta gäller under förutsättning att något annat inte har avtalats.
Möjligheter att frånträda avtal enligt bostadsrättslagen
De möjligheter en köpare av nyproduktion har att frånträda avtalet är, förutom vad som angetts ovan om 7 kap. 1 §, begränsade till de som räknas upp i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Dessa är:
1.Om lägenheten inte upplåtits med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2.Om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse, och detta beror på vårdslöshet från bostadsrättsföreningen
3.Om avgifterna, dvs. insats och/eller månadsavgiften blivit väsentligt högre än vad som angetts i förhandsavtalet, och förvärvaren begär att få frånträda förhandsavtalet
Är lägenheten inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får hen avhjälpa bristen på föreningens bekostnad om inte styrelsen på tillsägelse inte ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan inte något av detta göras, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten om bristen är väsentlig (7 kap. 2 § bostadsrättslagen).
Att utsikten skyms är kan inte anses vara något som påverkar lägenhetens brukbarhet i allmän uppfattning. Därmed utgör det ingen grund för hävning i bostadsrättslagens mening.
Eventuella klausuler i avtalet
Vid köp av nyproduktion, förekommer ibland klausuler i avtalen som ger köparen rätt att frånträda avtalet mot ett visst belopp. Möjligt är att en sådan även finns i ert avtal, vilket, även om jag förstår att det inte är vad ni vill i första hand, skulle göra att ni slapp genomföra ett köp av en lägenhet som inte uppfyller era önskemål.
Sammanfattningsvis, det är i första hand ert avtal som utgör grunden för bedömningen. Kan det genom detta utläsas att det skett ett kontraktsbrott, kan detta utgöra grund för hävning. Eftersom jag inte har sett ert avtal, har jag svårt att avgöra om avtalsbrott föreligger. Min bedömning är i alla fall att hävning inte är möjlig enligt bostadsrättslagen.
Mitt råd till er är att ni kontaktar en jurist för vidare vägledning, där ni går igenom upplåtelseavtalet och ser om det går att komma fram till att bostadsrättsföreningen gjort sig skyldig till ett eventuellt avtalsbrott eller om det föreligger andra grunder för hävning. Lawline har egna jurister som hjälper gärna till med detta, dessa kan du kontakta genom (https://lawline.se/boka).
