Köpare kräver ersättning för dolt fel i fastighet
Hej
Jag sålde mitt hus 2012. År 2000 renoverade min man badrummet efter konstens alla regler som gällde då( vilket köparen fick besked om) tyvärr finns inget bevis utan bara vårt ord. Nu har köparen krävt mig på drygt 89.000 och hävdar dolt fel då han funnit fukt och mögel i badrummet.
Innan köpet hade köparen en besiktningsman som bl.a. mätte fukt och fann inget anmärkningvärt.
Jag har nu fått till den sista oktober på mig att betala summan till köparen annars kommer han, via ombud att vidta rättsliga åtgärder.
Hjälp.. vad gör jag
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej,
Tack för din fråga.
Rekommendationer
Du rekommenderas inte betala ersättning till köparen om du anser att köparen ansvarar för felet. Det som kan hända är att köparen vänder sig till kronofogden för indrivning. Fortsätter du att bestrida betalningskravet måste köparen stämma dig inför domstol. Vid detta lag blir det dyrt för er båda, men det kommer att dröja ett tag innan domstol blir aktuellt, ofta flera månader. Lawlines juristbyrå hjälper dig gärna att bestrida betalningskravet och att närmare undersöka om det är ett dolt fel som du faktiskt kan hållas ansvarig för. Det är en god idé att göra detta snarast.
Nedan kan du läsa en kortare utredning om vad som gäller vid fel i fastighet.
Fastigheten är felaktig
Det borde vara otvistigt att fastigheten är felaktig om fukt och mögel har upptäckts i badrummet eftersom detta avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken). Vad som emellertid är avgörande för frågan är huruvida fastigheten var felaktig på detta sätt vid överlåtelsen och om köparen kan göra gällande felet mot dig som säljare.
Köparens undersökningsplikt är långtgående
Köparen får inte åberopa sådana fel som vederbörande borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 a § samma lag). Köparens undersökningsplikt är väldigt långtgående och omfattar i princip alla åtkomliga utrymmen i fastigheten. Köparen förväntas t.ex. krypa under svåråtkomliga utrymmen men förväntas inte göra ingrepp i byggnad och mark och inte heller att riva ner väggar, ta bort tapeter, bjälkar eller golv.
Lugnande och specifika besked från säljaren om fastighetens skick minskar omfattningen av köparens undersökningsplikt medan varningssignaler ökar den. Ert besked om renoveringen kan å ena sidan ha minskat köparens undersökningsplikt i badrummet. Å andra sidan har en besiktningsman besiktigat badrummet, varför säljarens besked om renovering inte nödvändigtvis behöver tillmätas någon betydelse.
Om köparen har gjort vad som förväntas av vederbörande, och ett fel de facto fanns vid överlåtelsen, betraktas det som ett s.k. dolt fel. Sådana fel kan köparen göra gällande mot säljaren under förutsättning att en reklamation görs i rätt tid
Är det ett dolt fel?
Om det är fråga om ett fel som inte är dolt, dvs. köparen borde ha upptäckt felet vid undersökningen, bär säljaren inget ansvar för felet. Om det bedöms som ett dolt fel är du som säljare ansvarig för felet. Det faktum att besiktningsmannen inte fann några fel i badrummet talar starkt för att felet inte fanns vid den relevanta tidpunkten. Även om felet fanns, kan det ha ålegat köparen att undersöka badrummet noggrannare. Denna bedömning varierar i varje enskilt fall beroende på badrummets utseende och exakt var felet har upptäckts. Du som säljare kan hållas ansvarig om felet fanns vid överlåtelsen och köparen inte borde ha upptäckt det.
Med vänlig hälsning,
