Köpare av bostadsrätt vill ha ersättning för fel på spisen. Säljarens upplysningsplikt vs köparens undersökningsplikt.
Hej,
Har sålt en bostadsrätt och glömde helt enkelt nämna att en av de fyra spisplattorna inte fungerar samt att spisluckan inte sluter helt tätt. Nu vill de ha ersättning för dessa saker. Hur ser det ut med upplysningsplikt vs undersökningsplikt? Jag kan tycka att dessa två del är ganska uppenbara om man undersöker ordentligt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vilken lag blir tillämplig i det här fallet?
Mark och fastigheter utgör fast egendom. Till fastigheter hör t.ex. byggnader som då utgör fastighetstillbehör. När det gäller fel i fastighet tillämpas bestämmelserna i jordabalken (JB). En bostadsrätt utgör däremot lös egendom på grund av att allt som inte är fast egendom är lös egendom. Felreglerna för lös egendom hittar vi i 17-20 § köplagen (KöpL). De reglerna ger ganska dålig vägledning vid köp av bostadsrätt på grund av att de i första hand tar sikte på varor och tjänster. Bostadsrättslagens regler handlar främst om bostadsrättsinnehavarens och bostadsrättsföreningens rättigheter och skyldigheter. När det uppstår tvister används branschpraxis och 4 kap. JB som vägledning för hur köplagens felregler ska tolkas. Även bostadsrättsföreningens stadgar har betydelse.
Köparens undersökningsplikt
Som utgångspunkt köper en köpare bostadsrätten "i befintligt skick" som innebär att den köps med den inredning och slitage som finns i lägenheten. Det betyder att köparen noggrant måste undersöka lägenheten eftersom köparen i efterhand inte kan åberopa fel som hen borde ha känt till eller som hen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning (även om ingen undersökning gjordes). Köparen kan alltså inte i efterhand klaga på att en dörr är trasig, en äldre spisfläkt inte fungerar eller att en av spisplattorna inte fungerar.
Säljarens felansvar och upplysningsplikt
Säljarens ansvar för fel gäller så kallade dolda fel som fanns redan vid köptillfället men som upptäcktes först senare, efter köpet. Säljaren ansvarar däremot inte för fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Med andra ord om felet varit upptäckbart för köparen så får köparen stå för det själv.
Det innebär att du inte behöver betala någon ersättning till köparna av din bostadsrätt eftersom de, precis som du själv säger, hade kunnat upptäcka felen om de undersökt spisen ordentligt.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
