Köp av fastighet som belastas med ledningsrätt
Vi har köpt en fastighet, som endast belastas av ett inskrivet servitut. Nu har vi fått information om att Ip-only har nedgrävda fiber på fastigheten, inte i tomtgräns utan i tre längder och på 0,4 m djup., totalt ca 150 ledning. Detta har säljarna eller mäklaren inte på något sätt informerat om ej heller har markavtal har redovisats för oss.
Vårt nyttjande av och byggmöjligheter begränsas helt , då vi köpte fastigheten med avsikt att utveckla den.
Vad står vi rättsligt i detta dilemma? Kan detta vara ett skäl till att häva köpet? Kan skadestånd krävas - av fastighetsmäklare alternativt säljare?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Att fastigheten belastas med en s.k. ledningsrätt, (se Ledningsrättslagen) utgör i detta fall ett s.k. kallat rättsligt fel enligt 4 kap 17 § jordabalken, eftersom att äganderätten till fastigheten inskränks, vilket även påverkar köparens nyttjanderätt. Som köpare av en fastighet har du ingen undersökningsplikt när det gäller rättsliga fel, utan det är säljaren som har en skyldighet att upplysa köparen om sådana rådighetsinskränkningar av äganderätten, liksom servitut. En förrättning om dragning av ledning ska registreras hos Lantmäteriet (32 § ledningsrättslagen, och är något som mäklaren alternativt säljaren borde ha kännedom om.
Ledningsrättslagen
Enligt 13 § ledningsrättslagen har en fastighetsägare rätt till ersättning för ev. värdeminskning som en fastighet drabbats av pga. att mark enligt ledningsrättslagen upplåtits för dragning av ledningar. Eftersom att ledningarna redan är dragna aktualiseras dock inte rätten till ersättning i denna situation enligt ledningsrättslagen. Troligtvis har den dåvarande fastighetsägaren vid tidpunkten då ledningarna dragits beviljats ersättning förutsatt att ledningarna har bidragit till en värdeminskning av fastigheten.
Rätt till ersättning
Du som köpare kan istället få rätt till avdrag på köpeskillingen enligt 4 kap 12 § jordabalken förutsatt att du som köpare varit i god tro vid köpet, dvs. att du faktiskt inte visste om att fastigheten belastades med en ledningsrätt eller att du inte hade anledning att anta att så var fallet. För hävning av köpet krävs att "skadan är av väsentlig betydelse".
Vad du ska göra:
Jag skulle rekommendera dig att kontrollera i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, för att se om det finns någon notering om värdeminskning. Eftersom att säljaren, och inte mäklaren är avtalspart ska du rikta dit anspråk mot denne. Det är av stor vikt att du reklamerar felet till säljaren "inom skälig tid", enligt 4 kap 19a § jordabalken, för att inte förlora din rätt att göra felpåföljder gällande.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig.
Med vänlig hälsning,
