Köp av fastighet - rådighetsfel - undersökningsplikt
Köpt en fastighet 2018-04 med uppgiften att tomten var på 2700kvm ( ca 1700kvm för hus och gräsmatta och ca 1000kvm skogstomt), fick muntligt av både mäklare och säljare att en liten del ( ca 500kvm ) skulle styckas av för att nyttjas till samfällighetens nya avloppsanläggning.
Finns inga uppgivna uppgifter på prospekt eller liknande gällande storleken som skulle styckas av till samfälligheten. I November 2018 kommer ett brev från lantmäteriet där det framgår att 1017kvm (skogstomten ) av tomten skall användas till föreningens avlopp, vid samtal med ordförande i föreningen framkommer att tidigare ägare av vår fastighet ej haft intresse av att stycka en liten del av skogstomten utan det var all skogstomt eller inget alls som skulle avtalas dom i mellan.
Vi har alltså köpt en fastighet med 2700kvm tomt som ca ett år senare krymper till 1700kvm.
Är detta något som kan antas vara ett dolt fel?
Hur bör man gå vidare?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, kan köparen få rätt till prisavdrag eller att häva köpet (se JB 4 kap 12 §), vilket stadgas i JB 4 kap 19 §. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst.
Dock får köparen enligt JB 4 kap 19 § 2 st. inte åberopa fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Det är detta som kallas för köparens undersökningsplikt.
Undersökningsplikten vid fastighetsköp är absolut, d.v.s. undersökningsplikten gäller oavsett om köparen har gjort en undersökning eller ej. Köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren kan presentera ett besiktningsutlåtande. I vissa fall kan vissa anmärkningar och andra uppgifter i utlåtandet innebära att köparen bör göra en än mer omfattande undersökning för att anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Den här typen av "fel" kan utgöra ett så kallat rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Reglerna om denna typ av fel hittar du i 4:18 Jordabalken. Det krävs att det är ett myndighetsbeslut som ligger till grund för rådighetsinskränkningen av den specifika fastigheten (även om fastigheten inte måste pekas ut i beslutet) och det får inte vara grundat på en lagbestämmelse. Det har alltså betydelse hur ägandet av kommunens mark uppstått. Du som köpare har ingen undersökningsplikt när det gäller rådighetsfel, utan det krävs endast att du var i god tro angående omständigheten vid köpet. Säljarens goda tro har ingen betydelse.
När ett rådighetsfel visats har köparen rätt till prisavdrag, eller i allvarligare fall hävning av köpet. Som köpare har man även rätt till ersättning för eventuell skada.
Enligt förutsättningsläran kan ett avtal förklaras ogiltigt eller overksamt om den ena parten utgått från en för denne väsentlig förutsättning förelåg och att motparten insett eller borde insett att parten misstog sig om förutsättningen.
Vänligen,
