Köp av fastighet där en uppgift i objektbeskrivningen visat sig vara felaktig
Om man köper ett hus och det står att det ska vara en djupborrad brunn, men det inte är det utan en vanlig brunn. Vad gäller i sådana lägen? Hur brukar man räkna på det? Det står alltså i objektsbeskrivningen att det ska vara en djupborrad brunn, en beskrivning ägaren har godkänt och mäklaren skrivit. Vad gör man? Praxis?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du även köpt marken (fastigheten) som huset står på, vilket gör att reglerna i jordabalken (JB) aktualiseras.
Vad innebär det att brunnen är en annan sort än den säljaren har angett?
Om det anges i objektsbeskrivningen att den fastighet som du köpt har en djupborrad brunn och detta visar sig vara en felaktig uppgift kan du som köpare göra gällande att det finns ett fel i fastigheten. Detta eftersom fastigheten avviker från de uppgifter som säljaren har lämnat till dig, och därför i lagens mening avviker från vad ni har avtalat om (4 kap. 19 § JB).
Normalt sett finns en omfattande plikt för köparen att undersöka huset innan köpet. Köparen kan normalt inte påkalla fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning (4 kap. 19 § andra stycket JB). Undersökningsplikten minskar dock då säljaren anger specifika uppgifter i annons, objektsbeskrivning eller liknande, varför det kan vara möjligt för dig att göra gällande felet nu i efterhand.
I och med köparens ganska långtgående undersökningsplikt av fastigheten minskar ansvaret för säljaren. Det framgår inte uttryckligen av 4 kap 19 § JB men oftast ansvarar denne bara för "dolda fel", alltså fel som inte rimligen går att upptäcka vid den undersökning som köparen ska göra. Om det har varit svårt för dig att upptäcka skillnaden mellan den djupborrade och den vanliga brunnen talar detta också för att du kan reklamera felet till säljaren.
Vad får detta för följd för dig som köpare?
Ett fel i fastigheten gör att du som köpare får rätt att göra avdrag på köpeskillingen (4 kap 19 § JB) som även hänvisar vidare till 4 kap 12 § JB). Jag vet inte så mycket om olika typer av brunnar men en mäklare kan kanske svara på vad som skulle vara ett lämpligt prisavdrag i ert fall? (Om felet är väsentligt kan man även ha rätt till hävning av köpet men för detta krävs mycket mer än för avdrag på köpeskillingen.)
Vad krävs för att du som köpare ska kunna kräva kompensation för felet?
En viktig förutsättning för att du ska kunna göra gällande felet är att du "inom skälig tid" efter det att du har upptäckt felet reklamerar detta till säljaren – du behöver alltså meddela säljaren att du vill påkalla felet (4 kap. 19 a § JB). Detta kan göras muntligen eller skriftligen, en skriftlig reklamation är dock fördelaktig på det sätt att det blir lättare för dig att i framtiden, om det skulle behövas, bevisa att du faktiskt har reklamerat felet och när du gjorde detta. (Eftersom jag inte vet de närmare omständigheterna kring erat köp är det inte möjligt för mig att svara på hur lång reklamationsfristen blir i just detta fall.)
Vad du kan göra nu
För att sammanfatta svaret något så är mitt tips att så snart som möjligt meddela säljaren att du uppmärksammat felet och vill reklamera detta. Sedan kan ni gå över till att diskutera hur stort avdrag på köpeskillingen som kan vara lämpligt, eventuellt med hjälp av en mäklare som vet mer om fastighetens värde med en djupborrad brunn kontra en "vanlig" brunn. Skulle du stöta på motstånd finns möjligheten att stämma köparen i tingsrätten. Viktigt att komma ihåg är dock att en tvist i domstol kan bli både kostsam och tidskrävande, varför det kan vara av intresse för både dig och säljaren att först försöka lösa problemet själva.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen.
Med vänliga hälsningar,
