Köp av fast egendom - När uppstår bundenhet för parterna?
Skall sälja mitt hus och en besiktningsman skriver i sitt protokoll att avrinningen av takvattnet via ett stuprör ned till en stenkista har visat i ge kunna hålla undan för allt vatten - det blir en pöl vid stupröret. I protokollet skriver besiktningsmannen att säljaren skall åtgärda " åtgärdas av säljaren" Besiktningsmannen föreslår att jag skall förlänga stupröret ovan jord och låta vattnet rinna ut på gräsmattan lite längre bort. Jag gör som besiktningsmannen föreslagit och vattnet rinner fo t undan. Köparen vägrar att acceptera det sätt som jag åtgärdat felet på - hur går jag vidare och vilken rätt har köpare nu för sina krav? Med vänlig hälsning.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Utifrån din ärendebeskrivning, den pågående/avslutade besiktningsprocessen och formuleringen "Skall sälja mitt hus…" tolkar jag det som att köpet (överlåtelsen) av fastigheten inte är fullbordad, dvs. att äganderätten ännu inte har gått över på köparen.
Avtal om köp av fast egendom är nämligen ett s.k. formalavtal, vilket innebär att vissa formkrav måste vara uppfyllda för att överlåtelsen ska bli giltig och dessa följer av 4 kap. 1 § 1 st. JB. I den nyss nämnda bestämmelsen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord krävs för avtalets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring.
Ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas vid överlåtelse av fast egendom. Men adress och fastighetsbeteckning bör naturligtvis också finnas med. Därutöver är det brukligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte något lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren krävs däremot för att överlåtelsen ska vara giltig och när så sker fullbordas äganderättsövergången.
Märk väl att köpeavtalet inte blir bindande förrän båda parter skrivit under avtalet. Detta betyder att om endast du skulle ha undertecknat handlingarna är det varken bindande för dig eller köparen och bägge kan då faktiskt frånträda avtalet när som helst. Enligt den s.k. ömsesidighetsprincipen uppstår bundenhet först när båda har undertecknat köpeavtalet. Vanligtvis undertecknas den här typen av avtal vid ett och samma tillfälle. Men notera att Högsta domstolen (HD) har uttalat följande.
Om avtalet skrivs på vid olika tillfällen kommer ett rättsligt bindande avtal att komma till stånd först när den först undertecknande parten fått del av köpehandlingen som är påskriven av den sist undertecknande parten. Personen som skriver på sist måste alltså utge sin rättshandling. HD har också gjort klart att formkravet är uppfyllt om den sist undertecknade parten utgivit avtalet till någon annan fristående person hos vilken motparten kan inhämta upplysningar om att köpet är avslutat. En "annan fristående person" torde närmast bli en fastighetsmäklare medan ett juridiskt ombud bör vara utesluten från att kunna agera fristående person. Se avgörandet NJA 2012 s. 1095.
I dagsläget står det köparen fritt att välja huruvida denne vill gå vidare med affären eller inte. Därför kan det sammanfattningsvis och mot bakgrund av ovanstående sägas att köparen torde kunna ställa vilka krav som helst när det gäller åtgärderna avseende stupröret. Han eller hon har ju inga förpliktelser gentemot dig så länge avtalet inte är undertecknat. Om den mycket ovanliga situationen föreligger att besiktningen genomfördes efter att avtalsbundenheten inträdde, dvs. efter era respektive underskrifter, blir det svårt att bedöma vad som kan tänkas gälla utan tillgång till det aktuella köpeavtalet. Rätt till besiktning efter att kontraktet är påskrivet brukar endast gälla om det finns en särskilt intagen klausul i avtalet. Dessutom är sådana klausuler regelmässigt mycket noggrant reglerade, framförallt om vad som ska gälla vid uppkomna fel, kring ersättningsansvar och annat dylikt. I grunden är detta en förhandlingsfråga mellan dig och köparen eftersom den här situationen inte är reglerad i lag.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
