köp av fast egendom - köparens undersökningsplikt
Hej. Sålde mitt hus för två år sen och nu har köparen hört av sig. Han har hittat glas och takpannor delvis nergräft och täkt med löv och ris/grenar. Det ska ligga i skogen ovanför huset. Han började röja sommaren 2016 och hittat detta nu. Kan han kräva mig på pengar/gå till tingsrätten och få mig betalningsskyldig för detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till en början ska det slås fast att det rör sig om köp av fast egendom och Jordabalken (JB) är den lag som blir tillämpbar. I 4:19 1st JB stadgas vilka påföljder som får göras gällande om fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Din fråga kommer alltså att behandla köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp och om denna undersökningsplikt har brustit.
I 4:19 2st. JB stadgas att fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten inte får tas upp efter köpet. Hänsyn ska tas till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Vad som räknas som en uppfylld undersökningsplikt skiljer sig på så vis från fall till fall.
För att köparen ska ha fullgjort sin undersökningsplikt menas som huvudregel att en tillräckligt kunnig person har gjort en noggrann undersökning. Om inte köparen tror att denne kan sköta undersökningen ska köparen anlita en kunnig lekman för att uppfylla sin undersökningsplikt. Felansvar fördelas på så vis mellan köpare och säljare eftersom fel som ska ha upptäckts genom undersökning inte kan åberopas, medan fel som inte kan ha upptäckts genom undersökning kan göras gällande av köparen. Dessa typer av dolda fel kan karaktäriseras som osynliga och symptomfria.
Frågan i ditt fall blir om felet som nu har upptäckts var ett dolt fel eller ej. Du skriver att dessa saker delvis är nedgrävda, betyder det att om skogen hade undersökts att det hade varit synligt att det fanns något nedgrävt där? Om det är ett dolt fel, dvs. att det som var nedgrävt överhuvudtaget inte gick att se, blir säljaren ansvarig eftersom köparen överhuvudtaget inte kunde ha upptäckt detta fel vid en undersökning innan köp av fastighet.
Med vänlig hälsning,
