Köp av bostadsrätt vid exekutiv auktion - uthyrd i andra hand
Jag har precis köpt en bostadsrätt av kronofogden på exekutiv auktion. Förre ägaren, gäldenären, får jag inte tag i, han bor troligen i Danmark. Han har hyrt ut bostadsrätten till en ung man sen ett par år tillbaka. Denna unge man vägrar att flytta ut ur lägenheten. Han hävdar att han har 3 månaders uppsägningstid. Den förre ägaren har inte sagt upp honom. Kronofogden säger att han inte har några rättigheter eftersom det är en bostadsrätt såld på exekutiv auktion. Vad gäller? Vad bör jag göra nu?
Den unge mannen har talat med sin morbror som påstår sig vara fastighetsjurist och hävdar att den unge mannen har rätt till 3 månaders uppsägningstid.
Om det skulle vara så, kan ni i så fall ge mig lagrumshänvisning till hans påstående. Skulle även vilja ha hänvisning till lagrum i era svar även om det inte stämmer med unge mannens morbrors påstående.
Jag har erlagt hela köpeskillingen till Kronofogden. Jag har beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Tack på förhand
Vänligen
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag uppfattar din frågeställning som följande. Gäller hyresavtal av bostadsrättslägenhet före köp av bostadsrättslägenhet på exekutiv auktion, om ja, på vilket sätt och på grundval av vilka rättsregler?
Sammanfattningsvis gäller enligt huvudregeln att hyresavtal inte får några rättsverkningar mot köparen vid köp av bostadsrätt på exekutiv auktion. Huvudregeln har inte tillämpats undantagslöst. Kronofogdemyndigheten anser dock huvudregeln vara fortsatt gällande. Hör av dig om något är oklart i mitt svar eller om du önskar Lawlines hjälp att få tillträde till din bostad i rätt tid. Nedan finner du utförligare utredning samt hänvisningar till rättspraxis och lag.
En bostadsrätt är att betrakta som lös egendom. Den som hyr en bostadsrättslägenhet är att betrakta som nyttjanderättshavare (rätt att bruka lägenheten). Huruvida den som innehar lös egendom med nyttjanderätt har skydd mot den som köper objektet för nyttjanderätten är inte generellt reglerat i svensk rätt. Som en allmän rättsgrundsats brukar emellertid hävdas att "köp bryter legostämma", varmed avses att köp av sådan egendom bryter eventuella hyresavtal. Denna princip har inte något entydigt stöd i rättspraxis eller i lag. Det finns enligt hovrätten skäl att ifrågasätta om principen ska tillämpas undantagslöst. Enligt hovrättens uppfattning bör principen snarare ses som en utgångspunkt från vilken avsteg bör kunna ske i det enskilda fallet när skäl föreligger (RH 2002:9).
Utgångspunkten är alltså att hyresgästen i ditt fall inte kan göra gällande sitt skydd som hyresgäst mot dig. Hovrätten har emellertid även uttalat att de sociala skyddsaspekter som tillförsäkras en hyresgäst i allmänhet gör sig gällande med betydande styrka även vid bedömningen av om köp går före hyresavtal. Det föreligger enligt hovrätten starka skäl att en sådan nyttjanderätt ska anses vara skyddad mot en ny ägare (RH 2002:9). Hovrätten stödde sin argumentation på reglerna om köp av fastighet, vilka har ansetts kunna tillämpas delvis på även bostadsrätter (7 kap. 2 § jordabalken). Vid köp av fast egendom gäller generellt att hyresavtal gäller mot köparen om avtalet är skriftligt och hyresgästen har tillträtt lägenheten före överlåtelsen (7 kap. 13 § jordabalken).
Kronofogdemyndigheten är emellertid av uppfattningen att huvudregeln, att köp bryter legostämma, är fortsatt gällande vid köp av bostadsrätt. Av den anledningen har du som köpare av bostadsrätt på exekutiv auktion rätt att ansöka om handräckning hos kronofogden (8 kap. 18 § utsökningsbalken). Kronofogden hjälper dig då att avhysa hyresgästen så att du får tillgång till lägenheten dagen för avtalat tillträde. Handräckning i dessa situationer brukar hanteras mer skyndsamt.
För kännedom, gäller följande skydd för hyresgästen för det fall hyresavtalet skulle få rättsverkningar mot ditt köp. Hyresgästen har normalt ingen rätt till besittningsskydd vid överlåtelse av bostadsrättslägenhet om den nya köparen vill bosätta sig i bostaden (12 kap. 46 § sjunde punkten jordabalken). Hyresgästen har dock rätt till tre månaders uppsägningstid (3 § lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). Den senare bestämmelsen är vad hyresgästen stöder sin rätt på.
Med vänlig hälsning,
