Konkret fel i fastighet - uttrycklig garanti

2020-03-11 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej. Jag köpte en fastighet i december där vi i samband med besiktningen inte startade och körde pelletsbrännaren men fick både muntlig och skriftlig upplysning av säljaren om att denna fungerade och hade använts föregående eldningssäsong. I samband med övertagandet och slutbetalningen ställde jag i mäklarens närvaro frågan om vem som bär ansvaret för att den verkligen fungerar. Mäklaren svarade gång efter annan att man utgår från att den fungerar och efter att ha blivit pressad i ansvarsfrågan att det är säljaren som i annat fall får göras skyldig att ordna situationen. Efter tillträdet gjordes åtskilliga försök att få igång pannan vilket misslyckades varefter säljaren vid flera tillfällen själv gjort flera misslyckade försök. Denne anser nu att han gjort betydligt mer än vad som krävas av honom och avser inte avhjälpa bristen. Huset har fått värmas med el under vintern och det pelletslager som lagts upp utanför huset har blivit förstört. Jag (köparen) har nu sagt att jag avser vidta rättelse på säljarens bekostnad och i händelse han inte består kostnaden ta saken till stämning. Har jag gjort rätt? Kan jag göra annorledes? Kan jag med juridisk hjälp slippa ta saken till tingsrätt?Mvh
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.

Tillämpliga lagrum
Bestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter.

Uttrycklig garanti ger rätt till prisavdrag och ersättning
Som jag förstår det har säljarna lämnat en så kallad uttrycklig garanti om att pelletsbrännaren fungerade. När man får en sådan garanti förändras er ursprungliga undersökningsplikt av det aktuella föremålet. Exakt i vilken mån undersökningsplikten förändras är olika från fall till fall där man ibland säger att den bortfaller helt och i andra fall enbart starkt reduceras. Om det inte fanns något som talade för att pelletsbrännaren skulle vara sönder när ni undersökte fastigheten är min bedömning att er undersökningsplikt bör ha fallit bort helt i detta fall. Hur tingsrätten skulle döma kan jag däremot inte svara på med säkerhet. Allt beror på vilka omständigheter som framgick innan köpet.

Eftersom pelletsbrännaren är sönder, trots att säljaren har garanterat att den inte är det, så föreligger det ett konkret fel på köpet, 4 kap. 19 § JB. För detta har ni rätt till avdrag på köpeskillingen. För att beräkna detta ska man utreda vad fastigheten hade kostat vid köpet om ni visste att pelletsbrännaren var sönder i förhållande till det pris ni betalade nu när ni trodde att den fungerade. Ni ska således få tillbaka den värdeminskning detta innebar, 4 kap. 19 c § JB.

Ni har dessutom rätt till ersättning för den skada ni har lidit genom att pelletsbrännaren var sönder. Beloppet ni har rätt till i ersättning är differensen mellan den kostnad det nu ålegat er för att värma upp huset i förhållande till om pelletsbrännaren fungerade. Ni har alltså inte rätt till ersättning för all elkostnad, utan måste givetvis dra av den kostnad som annars hade uppstått om allt fungerade som det skulle. Avseende pelletsen som är förstörd är det osäkert om ni skulle få ersättning för den om det är så att ni hade kunnat göra något för att skydda den. Om ni på något sätt hade kunna minska era skador genom någon handling bör inte säljarna vara ansvarig för denna skada, men annars har ni rätt till ersättning även här, 4 kap. 19 § JB.

Vad ska ni göra?
Är det så att ni inte kan komma överens och säljaren nekar er rätt till prisavdrag och eventuell ersättning finns det inget annat ni kan göra än att ta det till rätten. Självklart kan ni med hjälp av en jurist möjligen "avskräcka" säljaren från att låta ärendet gå så långt genom att prata om det. Mitt råd till er är därför att anlita en jurist som kan hjälpa er i ärendet så att ni förhoppningsvis slipper en domstolsprocess. Vi har jurister på byrån som är kunniga inom fastighetsrätt och givetvis kan hjälpa till om ni är intresserade av detta. Annars är det bara att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten som gäller, vilket vi också kan bistå med. Har ni några följdfrågor eller behöver vidare hjälp är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Likaså gäller om ni vill anlita en jurist. Annars önskar jag er lycka till!

Vänligen

Lisa Gustafsson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll