Konkret fel i fastighet och möjliga påföljder
Hej!
Vi har köpt en villa och nu cirka 1 mån efter tillträde kommit underfund med att säljaren ljugit angående elen. De har sagt till oss att huset är jordat och det sitter jordade uttag på väggarna men det finns ingen jordkabel i väggarna visade det sig när vår elektriker var hemma. Det är ett hus i 3 plan så det är det ett mycket stort arbete att dra ny el överallt. Har vi möjlighet att häva köpet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Jag väljer att förutsätta att ni fick del av uppgifterna om att huset var jordat innan husköpet genomfördes. Jag förutsätter också att villan utgör fast egendom (ej byggnad på ofri grund), vilket leder till att Jordabalken (JB) är tillämplig. För att påföljder (skadestånd, prisavdrag eller hävning) ska kunna göras gällande krävs det att det föreligger ett fel. Jag kommer att göra en redogörelse för vilka påföljder som ni kan göra gällande samt under vilka förutsättningar.
Föreligger ett fel enligt JB:s mening?
Då säljaren i fråga särskilt har utfäst att huset ska ha jordad el rör det sig om ett konkret fel i 4 kap. 19 § 1 st. JB. Vid en eventuell tvist vore det bra om ni kunde styrka att ni, innan köpet, fått del av uppgifterna om att huset ska ha jordad el, till exempel genom mäklaren eller om ni har det skriftligt. Av ovan angivet lagrum framgår att de påföljder som kan göras gällande är prisavdrag, skadestånd och hävning.
Undersökningsplikt:
För att ett fel ska kunna göras gällande krävs det att ni som köpare har uppfyllt er undersökningsplikt, 4 kap 19 § 2 st. I detta fall har köparen gett er information om att huset är jordat och med uttag som ger sken av att huset är jordat, vilket medför att kravet på undersökningsplikten reduceras då det är att anse som ett lugnande besked. Om det inte finns några felsymptom krävs det inte att ni, som köpare, gör några ingrepp i fastigheten och därför kan inget krav ställas på att ni ska undersöka elen i fastigheten mer än vad som är synligt.
Hävning:
För att kunna häva köpet krävs det att felet är väsentligt, 4 kap. 12 § 1 st. Av rättspraxis framgår att kravet för att ett fel ska anses vara väsentligt är högt ställt. I detta fall är felet troligtvis inte så pass allvarligt att det ligger till grund för hävning. Värt att nämna är att inget hindrar er från att komma överens om att köpet ska hävas, men om det skulle vara tvistigt och gå till domstol, hade rätten förmodligen funnit att grund för hävning inte föreligger.
Prisavdrag:
Prisavdrag enligt 4 kap 19 § 1 st. (med hänvisning till 4 kap. 12 § 1 st.) skulle kunna åberopas i er situation. Det problematiska med prisavdrag är hur beräkningen ska ske. Storleken på prisavdraget beräknas enligt den proportionella metoden som innebär att man först ska fastställa fastighetens värde utan respektive med fel vid tillträdestidpunkten. Prisskillnad ska inte jämställas med omkostnaderna för att jorda huset.
Skadestånd:
Skadestånd regleras i 4 kap. 19 § 1 st. En förutsättning för att skadestånd ska kunna utgå är att säljaren varit försumlig. Säljaren kan vara försumlig till exempel genom att lämna uppgifter som denne har insett eller borde ha insett är oriktiga. I er situation tycks säljaren ha lämnat oriktiga uppgifter och då kan säljaren anses ha varit försumlig. Skadeståndet beräknas efter de faktiska kostnaderna ni har och i detta fall blir det alltså vad det kostar att jorda hela ert hus. Om ni skulle få rätt till skadestånd är det förmodligen det som, ekonomiskt sett, är mest fördelaktigt för er.
Avslutningsvis vill jag rekommendera er att försöka komma överens då det kan bli kostsamt och tidskrävande om ni väljer att ta detta till domstol, därför kan det också vara bra att vara beredd på att kompromissa lite.
Med vänlig hälsning,
