Konkret fel i fastighet och beräkningen av ersättningen på köpeskillingen
Hej
Vi har köpt ett radhus (4.050.000:-) och nu har det tyvärr visat sig att uppgifter kontraktet inte stämmer med verkligheten.
Radhuset är med i en samfällighetsförening.
I kontraktet och säljbroschyrer så står det följande:
"Driftskostnad
Elförbrukning: 4 500 kr
Väg & Samfällighet: 19 800 kr
Försäkring: 3 790 kr
Driftkostnader: 28 090 Kr/år
Uppgifter gäller för 4 personer i hushållet.
Kommentar till driftkostnader: I samfällighet ingår, väg, sophämtning, vatten och värme."
Nu har det visat sig att värmen inte ingår i samfällighetsavgiften.
Förbrukning ligger på ca 11 500 kWh/år.
Kostnad är 82.75 Öre/kWh och 2 500 kr/ år i effektavgift.
Totalt ca 12 000 kr/år.
Jag har pratat med säljarna och mäklaren och informerat om att vi kommer vilja ha ersättning för detta. Ej nämnt vilket belopp.
Jag undrar vad som är skäligt att kräva i skadestånd?
Vilket tidsperspektiv för ökad boendekostnad räknar man med och hur beaktar man värdeminskning vid en eventuell försäljning när driftskostnaden trots allt är betydligt högre än vad som angetts när vi köpte.
Finns det något prejudikat för detta?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bestämmelser angående köp av fastighet finner vi i Jordabalken och i detta fall dess fjärde kapitel.
Fel i fastigheten
Med tanke på att det i köpekontraktet står att värmen ska ingå i samhällighetsavgiften föreligger det ett konkret fel då den inte gör det. Säljarna har därmed avvikit från vad so avtalats och ska därför svara för felet. Enligt lagen har ni som köpare rätt till prisavdrag av säljaren om fastigheten inte följer det som är avtalat er emellan, 4 kap. 19§ Jordabalken.
För att ni ska ha rätt att åberopa felet måste ni meddela säljaren om det inom rimlig tid, vilket det låter som att ni har gjort, 4 kap. 19a§ Jordabalken.
Avdragets storlek
Avdragets storlek på köpeskillingen ska beräknas utefter vad fastighetens marknadsvärde i avtalsenligt skick var (4 050 000 kr, där värmen ingår) i förhållande till dess marknadsvärde i felaktigt skick (där värmen inte ingår). Med andra ord har ni rätt till ett avdrag på köpeskillingen för den värdeminskning som fastigheten gjorde med tanke att värmen inte ingick, 4 kap. 19c§ Jordabalken.
För mig är det svårt att avgöra vad denna värdeminskning kommer landa på, men mitt råd är att diskutera detta med en mäklare för att få ett korrekt pris.
Värdeminskningen vid en eventuell försäljning
Värdeminskningen vid en eventuell försäljning kommer, efter prisavdraget är gjort, inte påverka ersättningssumman ytterligare. Syftet med ersättningen är att ni ska ha betalat ett korrekt pris för radhuset med den nu (icke avtalsenliga) högre driftkostnaden.
Jag hoppas att det ordnar sig för er och att ni fick hjälp av detta svar.
Vänligen
