Kommunen vill säga upp min båtplats trots att jag har stått i kö i 13 år innan avtalet ingicks - Vad gäller?
Hej, vi har en båtplats i Hammarby sjöstad som vi fick i april 2023 efter 13 års kötid då vi betalat 200 kr per år, inga krav har ställts på att man måste vara skriven i Stockholms stad, ni har vi fått uppsägning då idrottsförvaltningen beslutat att båtplatser ska vara kopplade till att man bor i Stockholms stad, vi har nu blivit erbjudna 1 år kontrakt som sägs upp 1/12 -24 Min fråga är det juridiskt hållbart att få betalt i 13 år för kötiden utan villkor enl ovan och sen kunna säga upp det för man bestämt att framåt ska nya regler gälla?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och kommunallagen (KomL). Din ärendebeskrivning är relativt kort och utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter blir det svårt att göra en adekvat bedömning, men utifrån den information som finns tillgänglig i skrivande stund kan följande anföras.
Allmänna hållpunkter
Enligt 8 kap. 1 § 1 st. JB gäller att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Av bestämmelsens andra stycke följer sedan att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Vid avtal om båtplats är det alltså rättsligt sett fråga om ett lägenhetsarrende. I 8 kap. 3 § 3 st. JB sägs för övrigt att avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen, om inte annat är överenskommet.
Uppsägning av lägenhetsarrende - Vad gäller?
Det kan redan nu sägas att du dessvärre inte har något besittningsskydd. Av 8 kap. 5 § JB följer att om arrendetiden vid ett lägenhetsarrende inte är bestämd upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att uppsägningen skedde. Fardag är för övrigt den 14 mars, vilket framgår av 8 kap. 4 § 3 st. JB. I den förstnämnda bestämmelsens sista mening anges dock att annat kan gälla om viss uppsägningstid är avtalad. Det innebär att parterna, vid avtal om lägenhetsarrende, med giltig verkan kan bestämma en annan uppsägningstid, såväl kortare som en längre sådan. Om så sker bedömer jag att även rätten till fardag torde upphöra. Avtalsfriheten är tämligen långtgående på det här området.
Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Vad som har manifesterats i nyttjanderättsavtalet (dvs. lägenhetsarrendet) med kommunen är för mig ovisst. I synnerhet beträffande uppsägningssituationer. Och exakt när i tiden uppsägningen skedde känner jag inte heller till. Att ni har blivit erbjudna ett tidsbestämt avtal med en löptid på ett år tyder i vart fall på att någon faktisk uppsägningstid inte är stipulerad i det ursprungliga avtalet. Det innebär, förutsatt att uppsägningen har ägt rum ganska nyligen, att du bör kunna använda båtplatsen till den 14 mars 2025, men någon absolut rätt att sitta kvar finns inte. Notis I: Jag utgår ifrån att motparten är Stockholms kommun eftersom du nämner ”Idrottsförvaltningen”.
En smärre kommunalrättslig reflektion
I 2 kap. 3 § KomL sägs att kommuner och regioner ska behandla sina medlemmar lika, om det inte finns sakliga skäl för något annat. Det nyss sagda är en kodifiering av den s.k. likställighetsprincipen och den grundar sig på tanken om ekonomisk rättvisa. Stadgandet är dock ganska kortfattat varför den egentliga innebörden behöver tolkas och ges en något utförligare redogörelse.
I samband med införandet av 1991 års kommunallag betonades vikten av det alltid måste föreligga en objektivt godtagbar grund för att en särbehandling av vissa kommunmedlemmar ska vara tillåten, dvs. när kommunen avser att gynna eller missgynna en eller flera kommunmedlemmar i förhållande till andra, se prop. 1990/91:117, s. 29 och 149. Den centrala betydelsen av likställighetsprincipen är att medlemmar i en kommun när de i första hand uppträder som medlemmar (och inte i egenskap av exempelvis arbetstagare eller som parter i andra former av affärsmässiga relationer) måste behandlas lika i samma situationer.
Det förtjänas dock att poängtera att likställighetsprincipen endast är tillämplig i kommunens relationer till dess egna medlemmar varför det i förekommande fall och enligt Högsta förvaltningsdomstolens (HFD) praxis kan vara fullt möjligt att negativt särbehandla utomstående, vilket är fallet hos dig. Se rättsfallet RÅ 1997 ref. 17 som gällde olika uttag av båtplatsavgifter i en småbåtshamn i vilken kommunmedlemmarna erhöll subventionerade avgifter).
Notis II: HFD styr rättspraxis på stora delar av förvaltningsrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HFD s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (förvaltningsrätter och kammarrätter) informellt har att följa. HFD hette tidigare Regeringsrätten varför äldre domar har refererat som börjar på "RÅ".
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
